Первый способ.

С введением в апреле 2005 года госрегистрации договоров долевого участия в строительстве собирать деньги с клиентов и исчезать вместе с ними стало трудно. Но некоторые умельцы все же умудряются.

Делается это следующим образом. На стройплощадках ставятся рекламные авто, по городу развешивается реклама – на щитах и растяжках, в соответствующие СМИ подаются объявления с почти сказочными условиями. Офис у псевдофирмы, естественно, тоже имеется, причем далеко не худший. Имеется и фальшивый пакет документов на продаваемые объекты. Агенты же, занимающиеся фиктивными продажами, в подавляющем большинстве случаев – ни сном, ни духом.

Прожить такой конторе, как правило, больше двух месяцев не удается. Обычно о мастерах торговать пустотой сообщают в соответствующие органы риелторские фирмы, продающие те же квартиры, что и самозваные коллеги. Но пока суд да дело, лжеконтора бесследно исчезает, и денежки доверчивых граждан – тоже. Отсюда резюме: не имейте, граждане, дело с фирмами, которые не продержались на строительном рынке хотя бы пару лет, а в идеале – пять. И не покупайтесь на сказочные предложения, особенно если требуют только наличные.

Второй способ

оставить вас без квартиры и денег – искусственное банкротство. На рынке недвижимости и строительства в это играют чаще всего потребительские кооперативы (ЖК, ЖНК). И хотя эти игры подпадают под уголовную статью, наказать виновных практически нереально. В отечественном бизнесе предостаточно вполне легальных вариантов оргпнизации банкротства. Совет тотже – идите в компании, которые много лет на рынке и строят не один, а несколько объектов.

Третий способ вас обобрать – строительная пирамида. Чтобы не стать кирпичиком в этой самой пирамиде, нужно знать ее основные признаки. Самый показательный – отсутствие точного адреса и характеристик покупаемого жилья. При этом вам предлагают либо вносить деньги небольшими частями, либо разом выложить 30% рыночной стоимости квартиры и обещают эту квартиру подобрать через месяц-другой. Самое смешное, что при этом вы имеете весьма смутные представления о якобы подбираемой квартире.

На что, собственно, клюет будущий обманутый покупатель? В основном на крайне низкий процент (3–5% годовых в СКВ) при приобретении жилья в рассрочку.

Допустим, вы попали в известное древнеегипетское сооружение. Что происходит дальше? А дальше вам предлагают сделать первоначальный взнос, чаще всего без договора и кассового чека. Потом написать заявление о приеме в кооператив и обязательство исправно платить членские взносы. Все это, естественно, в одном экземпляре, который в нужный момент испаряется.

Четвертый способ оставить вас ни с чем – двойные, а то и тройные продажи квартир. Сразу надо сказать, что в компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, из-за необходимости госрегистрации этих договоров подобное невозможно. Но в отдельных жилтовариществах и кооперативах – очень даже.

Как это все происходит? Застройщики предлагают одну и ту же квартиру, скажем, с шикарным видом из окна или с высоченными, по нынешним меркам, потолками, нескольким клиентам одновременно. Заключают со всеми, так сказать, внутренние договоры, а когда дело доходит до разборок – предлагают либо приплатить за вожделенный вариант, либо взять квартирку с видом на стену и с потолками гораздо ниже обещанных, зато без доплаты. Самые смелые товарищества идут еще дальше – предлагают клиентам переоформить договоры на квартиры в строящихся корпусах, обрекая их на бесконечные траты.

Пятый способ залезть в ваш карман популярен у жилищно-строительных и ипотечных кооперативов. Квартиры, за которые клиенты уже внесли взнос в паевой фонд организации, в дальнейшем закладываются. Как правило, руководство кооператива не в состоянии расплатиться.

В результате дольщики вселяются в готовый дом, а потом годами судятся с кредиторами. При этом оформить право собственности не могут.

Шестой способ присвоить ваши деньги. Застройщик, получив деньги с клиентов, заключает хозяйственные договоры с фирмами, принадлежащими хорошим знакомым, и старательно не выполняет взятые на себя обязательства. Дальше – арбитражный суд: имущество и счета застройщика арестовываются, строительство прекращается. А на ваши денежки выкупаются несколько стройплощадок – на другие юридические лица.

И наконец, седьмой способ обвести вас вокруг пальца. Вернее, вывести из игры деньги, отобранные у вас шестым способом. Об этом, как правило, заботятся заранее – клиентам предлагают заплатить взнос не в компанию «X», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет, скажем, ООО «Y», у которого с «X» подписан агентский договор. Кроме того, права по первичному инвестиционному контракту неоднократно переуступаются. В конечном итоге вы не в состоянии понять, с кого требовать квартиры.

Ликбез

Теперь о менее грустном. Вы все-таки получаете квартиру, но с головной болью. Например, вам объявляют, что квадратный метр уже значительно дороже, и требуют доплатить либо хотят денег за оформление прав собственности, охрану дома, благоустройство территории и еще бог знает за что. Правда, нарушение застройщиком договорных обязательств нетрудно доказать еще до суда.

Приходится понервничать и когда после подписания акта госкомиссии ваш дом еще доделывают несколько месяцев, а вы в ожидании ключей. Наконец вселяетесь в долгожданную квартиру. Только вот свидетельства о госрегистрации права собственности иногда нужно ждать месяцами, а то и годами. Пока компания соизволит подготовить документы.

Для того чтобы вам не навязали невыгодные условия оплаты, предварительно необходимо теоретически подготовиться. А именно: в тексте договора обязательно должен быть указан юридический адрес фирмы, и хорошо бы совпадающий с фактическим. Кроме того – данные о госрегистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), банковские реквизиты.

Во избежание комиссионных сборов, деньги нужно вносить в рублях в кассу фирмы, а самое верное – на расчетный счет, указанный в договоре. Не забудьте только получить все подтверждающие документы. И сразу же сделайте с них несколько копий.

Бывает, что договор заключается с компанией «X», а деньги предлагается положить на счет фирмы «X-строй». Таких платежей лучше избегать. Этот загадочный дочерний «строй» может внезапно исчезнуть с лица земли.

Неприятности могут случиться и когда вы договорились с застройщиком о цене, но компания предлагает оплатить большую часть по договору, а оставшуюся сумму – в виде покупки фиктивного страхового полиса. В общем, основную часть денег вы переводите на счет «X», а остальные платите в кассу «X-строй» или попросту отдаете менеджеру под расписку или гарантийное письмо фирмы. Такая оплата, в принципе, возможна, но только под договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, принимающий у вас деньги.

Наконец, ликбез для тех, у кого деньги на покупку квартиры последние. Какие возможны дополнительные сборы и суммы – нужно знать еще до подписания договора.

Квартира, которую вы приобрели, может оказаться как чуть меньше, так и чуть больше означенной в договоре. Так что не поленитесь – измерьте свою квартиру. Если площадь меньше обещанной – компенсацию вряд ли получите. Зато за якобы лишний метраж удастся избежать доплаты.

От вас могут потребовать оплатить работу нотариуса. Так вот: оформление договоров купли-продажи или передачи квартир в новостройках не требует нотариального оформления. Заверению нотариусом подлежат только несколько документов для госрегистрации; получается в пределах 1000 рублей с квартиры. Просят оплатить и учетную регистрацию инвестдоговора. Но она необязательна, да и обходится недорого. А вот госрегистрация права собственности на жилье обязательна и стоит около 1000 рублей с договора.

Еще квартплату норовят начислять с момента принятия объекта госкомиссией. На самом деле коммунальные платежи взимаются со дня подписания договора с эксплуатационной организацией (ДЕЗ, РЭУ, ЖЭК) или регистрации в вашем доме ТСЖ. Бывает, требуют оплатить и услуги неведомого охранного предприятия.

Случается, что застройщик навязывает клиенту свои очень даже платные услуги по оформлению пакета документов в собственность. Это, конечно, неприятно, но поиски справедливости на практике оказываются дороже, по крайней мере для здоровья.