В прошлом году рынок аренды вырос в цене от 20 до 100%. Отчасти его поведение стало уменьшенной копией ажиотажного роста цен на вторичном рынке. Но эксперты диаметрально расходятся во мнениях, называя факторы, спровоцировавшие бурный рост арендных ставок осенью
Конец прошлого года стал для петербургского рынка аренды непростым: традиционное осеннее оживление помножилось на докатившийся эхом со вторичного рынка всплеск спроса и, как следствие, подъем ставок. Несостоявшиеся покупатели собственных квартир, ставших недоступными по новым ценам, вновь обратились к съемному жилью, благо, стоимость аренды на тот момент казалась вполне доступной. Владельцы квартир, вдохновленные общерыночными тенденциями и возросшим спросом на их объекты, дружно подняли цены в сегменте эконом-класса почти вдвое.
Что нужно арендатору?
Если год назад месячная аренда, например, однокомнатной квартиры стоила $250, то теперь она составляет $500. Остальные объекты эконом-класса столь бурного роста не показали: цена месячной аренды двухкомнатной квартиры выросла примерно в 1,5 раза, с $350 до $500-600, а трехкомнатной – практически не изменилась. В результате, сейчас на рынке сложилась довольно интересная ситуация: одно-, двух- и трехкомнатные квартиры можно найти по практически одинаковой цене. «Если стоимость аренды самого дешевого жилья в настоящее время находится на пределе и дальнейшего ее роста в ближайшее время операторы не ожидают, то ресурс для роста цен на аренду более дорогостоящих квартир в том же секторе пока есть», - считает Елена Исаенко, директор департамента аренды АН «Бекар».
Стоимость жилья в сегменте бизнес-класса складывается из ряда известных факторов: район, наличие парковки, зеленых зон, окружающей инфраструктуры. Цена месячной аренды здесь выросла за 2006 г. в среднем на 20% и составляет сегодня $1-1,5 тыс./мес. В этом сегменте, по мнению экспертов, также есть ресурс для повышения цены: спрос достаточно высок. «Рынок бизнес-класса недооценен, поэтому нередко такое жилье находит арендаторов даже по заведомо завышенной цене: люди готовы платить за комфорт», - отмечает Елена Исаенко. Арендаторы, выбирающие объекты бизнес-класса, предпочитают новые дома. Особенно пользуются спросом квартиры в комплексах, таких как «Морской фасад» на Васильевском острове. Эти объекты, как правило, сдаются без торга: однокомнатные квартиры от $1000, двухкомнатные – от $1800, трехкомнатные – от $2500 в месяц и выше. Причем, в одном и том же доме существует разброс цен (примерно в 1,5 раза) на абсолютно идентичные по метражу, но по-разному оформленные и оснащенные квартиры. На рынке аренды, в отличие от купли-продажи, на цену влияет в первую очередь не метраж, а степень комфортабельности. Для съемщиков более дорогих квартир важны вид из окон и инфраструктура, отремонтированный подъезд, наличие домофона, парковки и пр.
Проблемы платежеспособного спроса
Операторы рынка элитного жилья из года в год жалуются на несоответствие объектов, предлагаемых в этом сегменте рынка, стандартам и требованиям, предъявляемым арендаторами. «Люди, которые могут себе позволить снимать квартиру за $3-4 тыс. в месяц, чаще всего являются представителями иностранных компаний», - говорит Наталья Сайкина, специалист отдела элитного жилья компании «Астера», - Они привыкли к определенным условиям жизни. Но подобрать в Петербурге для них жилье оказывается непросто». Вариантов несоответствия множество, но чаще всего хорошая квартира с качественным ремонтом отталкивает арендаторов неухоженным и неохраняемым подъездом. «По-прежнему сложно найти квартиру даже за $10 тыс., которая по всем своим характеристикам устроила бы клиента, - вторит Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», - Арендаторы супердорогого жилья имеют опыт аренды квартир в Москве и за границей, и в Петербурге для них найти объект непросто. К сожалению, на рынке преобладают следующие предложения: огромная квартира метров 200-300, расселенная в начале 1990-х годов, с ремонтом десятилетней давности, с неорганизованной эксплуатацией дома, в неохраняемом подъезде. Сдать такую квартиру по ставкам элитного жилья нереально». По отзывам риэлторов, в дефиците – видовые квартиры, расположенные в удачных местах, имеющие приличный вход, дизайнерский ремонт и техническое оснащение. Спрос в этом сегменте преобладает над предложением.
«Наши клиенты часто жалуются на отсутствие в городе на Неве такого сервиса, как менеджмент квартир, - утверждает Наталья Сайкина, - Рынок управления объектами не развит, и бывают ситуации, когда из-за отсутствия такой услуги арендаторы вынуждены обращаться в агентство снова, чтобы справиться с нештатной ситуацией или получить нужную информацию». По данным компании «Астера», такие сервисы хорошо развиты в Москве – там существуют специальные службы, которые обязаны обеспечивать арендаторам максимальную комфортность проживания. Они предоставляют справочную информацию, организовывают ознакомительные экскурсии по городу и пр. «По опыту могу сказать, что арендатор готов доплатить 10-15% от стоимости аренды за дополнительный сервис и комфортное проживание», - говорит г-жа Сайкина.
«Элита» смещается в новостройки
Два года назад три четверти базы элитного жилья Петербурга приходилось на Центральный район, остальные квартиры располагались на Васильевском острове, на Петроградской стороне и в Московском районе. Последний год внес коррективы в географию рынка аренды элитного жилья. Стало отчетливо заметно: платежеспособный спрос смещается в сторону окраин. Обремененные семьями горожане предпочитают снимать хорошо отремонтированные и технически оснащенные квартиры в новых домах, имеющих охрану, стоянки или паркинги. Центр притягивает в первую очередь арендаторов, приезжающих в Северную столицу по службе из других регионов (Москва, Север, Урал).
Одним из лидеров по объему предлагаемого в аренду элитного жилья становится Крестовский остров, в последние годы застраиваемый жилыми комплексами элитного класса. В одном ряду с ним стоят набережные Петроградской стороны, где также предлагаются объекты нового строительства.
Интересные объекты в новых домах классов «элит» появились на Охте и в Выборгском районе (Озерки). Это – видовые квартиры на верхних этажах с хорошей отделкой, стоимость месячной аренды которых начинается от $2,5-4 тыс. При сравнительно невысокой, по сравнению с центром города, цене аренды, эти объекты отвечают практически всем требованиям, предъявляемым арендаторами к дорогому жилью: хорошее состояние квартиры и подъезда, консьерж и круглосуточное видеонаблюдение, парковочное место для автомобиля, оптоволоконная связь.
Еще одна тенденция, подмеченная операторами в последний год: в центре Петербурга растет объем предложений, потому что многие владельцы дорогих квартир построили и приобрели для постоянного проживания загородные дома. «Квартиры поступают в аренду, думаю, предложение в этом сегменте и в дальнейшем будет расти более активно, чем в остальных», - уверена Инна Еремина, менеджер отдела аренды АН «РусланD».
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ
Источник: http://miridom.ru
