В канун Дня строителя председатель Комитета по строительству (КС) Роман Филимонов радовался: «Наконец-то мы вышли на нормальные объемы сдачи, и строительный комплекс начал вводить жилье равномерно, не оставляя все объекты на конец года». За первое полугодие в Петербурге сдано более 800 тыс. кв.м, к 1 декабря госкомиссия приняла в эксплуатацию 1,6 млн, и, судя по постановлениям правительства, застройщики должны были бы сдать в 2005 году 3,2 млн кв.м жилья. По данным Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, город мог бы получить по итогам года 2,6 млн кв.м жилья, однако есть целый ряд причин, по которым госкомиссия не может их принять. Например, монополисты не обеспечивают объекты теплом и электроэнергией.

Аналитики рынка пугают: строительные объемы уже через полтора года сократятся до 1 млн. Новых объектов закладывается мало, компании «сбрасывают» пятна под застройку – специализированные издания пестрят объявлениями о продаже участков. По данным КС, сегодня действуют 22 распоряжения на проведение изысканий, 21 объект в работе по результатам инвестиционных торгов, строятся 427 жилых и коммерческих объектов. По оценке корпорации «ЛЭК», сегодня в продаже находится 3,5–3,7 млн кв.м строящегося жилья. Чиновников беспокоит, что объекты финансируются с перебоями, сроки сдачи переносятся. Причина, по признанию застройщиков, в отсутствии оборотных средств, хотя и бизнес, и власть не отрицают, что ресурсов на достройку уже начатых объектов достаточно. Вместе с тем, некоторые ведущие компании еще в начале года заявили о сокращении объемов строительства и пересмотрели планы запуска новых домов.

В крупных европейских городах, рассказал один из высокопоставленных чиновников из Смольного, столько, сколько у нас, не строят – 200–300 тыс. кв.м в год, не больше. Именно такой объем жилья удается реализовать берлинским или парижским застройщикам. По словам президента корпорации «Строймонтаж» Артура Кириленко, максимальные объемы, которые можно продать в Петербурге – 1,5–1,8 млн кв.м в год. «Строительный рынок очень инерционен и имеет длительный технологический цикл. Сегодня закладывается то, что поступит в продажу через год-полтора. Нынешнее сокращение объемов строительства может привести к жесточайшему кризису предложения, вызвать новый галопирующий рост цен», – предостерегает вице-президент корпорации «ЛЭК» Сергей Сыровойский.

Сами мы не местные

Свято место пусто не бывает. В то время как целый ряд петербургских компаний уменьшает объемы, московские и иностранные инвесторы активизируют и расширяют свое присутствие в Петербурге. Причем на льготных условиях. Пул инвесторов из Шанхая собирается весной выйти на площадку в 180 га, чтобы начать строительство многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина», прозванного в народе «китайским кварталом». Городское правительство причислило «миллиардный» проект к стратегическим, в результате чего все согласования по нему проходят с космической скоростью. Земля отдана с учетом нагрузки в $10 на 1 кв.м будущей площади, в то время как местные девелоперы вынуждены выкладывать по $300.

Столичные компании долгое время не обращали внимания на петербургский рынок. Сегодня ситуация изменилась: недавно появившиеся крупные московские игроки («РосСтрой», «Синтез Девелопмент», «Пионер», «Гиперцентр» и др.) стали составлять серьезную конкуренцию местным фирмам. Одна из первых «ласточек» – «Московская инвестиционно-строительная компания» – уже сдала госкомиссии объект в Купчино. Набирает обороты финская «ЮИТ Лентек», до недавнего времени работавшая на подрядах и на строительстве нежилых объектов. По словам директора департамента маркетинга и стратегического развития ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Михаила Бимона, в город готовятся прийти компании из Казахстана.

Доступно не всем

Только к середине года петербургской администрации удалось разобраться с определением доступного жилья. «Конечно, сегодня востребовано дешевое жилье в прямом смысле этого слова – панельные дома простых планировок, расположенные, как правило, на окраинах города. И такие дома строятся. Однако мы стремимся к тому, чтобы всем жителям города было доступно жилье в современных комфортных домах. И задача не в том, чтобы строить дешевое жилье, а в том, чтобы покупка квартиры была реальной. Доступное жилье – это жилье, которое человек может приобрести с помощью разных кредитных схем, рассрочек, государственных программ», – говорит вице-губернатор Александр Вахмистров. Федеральные чиновники ввели в обиход новое понятие – индекс доступности. Это соотношение стоимости жилья (в регионах она разнится) и заработной платы. Согласно мировой практике, цена квартиры должна составлять 3 годовых зарплаты. Если требуемую сумму собрать не удается, правительство советует воспользоваться ипотечным кредитом.

По словам Александра Вахмистрова, ипотеку пока нельзя назвать массовой: «Мы поставили задачу в 2005 году прийти к показателю 3 тыс. кредитов в год, что составляет около 10% от общего количества новых квартир. В первом полугодии выдано 1700 ссуд, а в последние месяцы до 16% квартир на объектах приобретается через ипотечную схему. Поэтому, возможно, в 2005 году мы выйдем на уровень 5 тыс. кредитов, что составит примерно 15% от построенного жилья за этот период, или каждая шестая квартира».

Вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан после целой серии конференций, посвященных альтернативным финансовым инструментам, заявил: «Все равно основным источником финансирования строительства еще долго будет долевка». Действительно, ни ПИФы, ни облигационные займы, ни, тем более, IPO застройщикам пока не интересны, но к ипотеке они более благосклонны.

Правительство РФ ожидает, что к 2010 году объем ипотечного кредитования вырастет в 30 раз. Увеличив уставный капитал Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, наладив систему страхования и запустив в оборот ипотечные ценные бумаги, власть рассчитывает снизить процент по ссудам до 6–7% годовых и таким образом поднять упавший было спрос на жилье. Если к этому моменту объемы ввода квадратных метров в стране не удвоятся, строителей обещали наказать. Между тем участники рынка полагают, что государство не предпринимает реальных шагов для реализации собственной программы по доступному жилью. В частности, доходы населения не поспевают за инфляцией, которая, в свою очередь, подталкивает цены на новостройки.

Перелом

По словам Сергея Сыровойского, за последние полтора года цены снижались только в Петербурге, в других регионах они активно росли: «Во Владивостоке и Сочи, например, цены выше питерских, в Екатеринбурге и Иркутске – на уровне наших. Я уже не говорю про Москву. «Исторически» разница цен двух столиц почти всегда составляла около 40%, сейчас разрыв увеличился в 2 раза. Это ненормально. И ситуация, безусловно, будет выравниваться». Действительно, в 2005 г. отмечено явное замедление темпа, с которым прирастали цены на недвижимость в предыдущие годы. Процесс начался осенью 2004 г., а к лету цены не просто встали: застройщики, нуждаясь в оборотных средствах, снижали стоимость квадратного метра, маскируя свои действия рекламными акциями. Предлагались специальные скидки для разных категорий граждан, а также рассрочки на несколько лет с минимальным первым взносом и т.д.

Однако в конце этого года, по оценкам аналитиков Управляющей компании «Арсагера», для инвесторов «наступил интересный момент» для выхода на первичный рынок жилья, поскольку в этом секторе ожидается увеличение доходности. «Доходность инвестиций в недвижимость обеспечивается ростом стоимости жилья по мере готовности объекта (10–15% годовых) и ростом индекса цен на недвижимость на 15–20%», – говорит заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов.

Осенью жилье начало плавно дорожать, что, видимо, связано с суммой факторов. Традиционная сезонная активность на рынке, перманентное удорожание стройматериалов, иссякающий «жировой» запас застройщиков – эти и другие факторы, видимо, привели к тому, что к концу года цены на жилье начали подниматься. «Обозначились явные симптомы того, что отложенный спрос достиг критической массы. Граждане испугались нового ценового витка. Такая реакция потребителей может означать начало оживления рынка, а движущей силой этого процесса может выступить психологический фактор, хотя объективных, экономических предпосылок к такому повороту осенью 2005 года еще не было», – пояснил Сергей Сыровойский.

По данным специалистов «М-Индустрии», цены растут, несмотря на увеличение объема предложения. По предварительным расчетам, среднегодовая стоимость квадратного метра жилья в 2005 г. составила 29,7–30,8 тыс. руб. при курсе доллара 28 руб. К концу года этот показатель достиг 33,6 тыс. руб., что на 13–15% выше уровня 2004 г. Предыдущие два года прирост составлял свыше 30% в год. По оценке специалистов холдинга, при этом себестоимость строительства за год выросла примерно на 35% за счет повышения расценок на строительно-монтажные работы, роста стоимости стройматериалов, увеличения отчислений в бюджет, удорожания энергоресурсов, высоких ставок по кредитам и пр. В свою очередь КС рассчитал минимальную себестоимость строительства. По словам Романа Филимонова, она оказалась на $100–200 меньше той, которую называют застройщики. «А если у компании есть собственное производство, строительство обойдется еще дешевле», – подчеркивает он.

Все включено

Чиновники полагают, что снизить себестоимость можно, в том числе предоставляя застройщикам инженерно подготовленные участки. «Короткие» пакеты закончились. Сегодня Фонд имущества предлагает на торгах полностью «упакованные» пятна. Большие территории (например, квартал 56 Северо-Приморской части) подготовило для продажи Управление инвестиций (УИ). Часть пакетов формируют сами застройщики, получившие это право по конкурсу. По словам директора УИ Льва Винника, на руках у потенциальных инвесторов – примерно сотня пакетов, кроме того, в ближайшее время на торги будут выставлены десятки участков на Юго-Западе, в процессе разработки – территория Северной долины. Чиновники стремятся запустить систему массовых торгов и с начала года начать формирование пакетов по штучным объектам.

К концу года застройщики выяснили, что покупка участка на торгах – не в пример дешевле целевого предоставления. Генеральный директор ЗАО «Трест 47» Михаил Зарубин, выступая на III съезде строителей, потребовал, чтобы администрация скорректировала в меньшую сторону право застройки участков, полученных целевым образом. По словам Романа Филимонова, в нынешней стартовой цене учтено «отставание инженерной подготовки земельных участков». Соответственно, землю предлагают по $30–40 за 1 кв.м.

Весеннее равновесие

К концу прошлого года наметились тенденции, которые, возможно, будут развиваться и в этом году. Например, начался отток покупателей на вторичный рынок, возобновились бартерные расчеты застройщиков с поставщиками и субподрядчиками. «Год 2005-й был напряженный, но опасений по объемам ввода немного, больше тревожат следующие два года, а 2008-й вообще не просматривается», – признался Роман Филимонов. По расчетам УК «Арсагера», ожидается снижение объема предложения параллельно с ростом спроса. По данным компании, по новым правилам, в соответствии с федеральным законом о долевом строительстве, вступившем в силу 1 апреля 2005 г., не выдано ни одного разрешения на строительство. «Поскольку рынок цикличен, рано или поздно соотношение спроса и предложения будет урегулировано и в Петербурге. По нашим прогнозам, при оптимистичном (с точки зрения застройщиков) варианте развития событий, равновесие наступит весной. Впрочем, более реальный срок – осень 2006 года», – заявил Сергей Сыровойский.

Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», проанализировав состояние рынка, пришла к выводу, что негативные явления наблюдаются, в основном, в сегменте массовой застройки. Элитный сектор, равно как и малоэтажный, остаются достаточно спокойными островками рынка, поэтому целый ряд компаний пытаются обустроиться в этих сегментах. Однако элита – товар штучный, поэтому специалисты ожидают жесткую борьбу за клиента в этих секторах уже в ближайшее время. Михаил Бимон прогнозирует рост в массовом секторе в 2006 г. на уровне 10–15% (в рублях) и вместе с тем отмечает: «Жилье в удачных объектах (а в городе начато достаточно много интересных проектов) может подорожать и на 25–30% в течение 2006 года».

Текст: Елена ЗУБОВА

Фото: Иван СОРОКИН, Владимир УБУШИЕВ