Закольцованный бизнес

В странах с развитым рынком коммерческой недвижимости срок жизни доходного здания: бизнес-центра, торгового комплекса, отеля составляет 25-30 лет.

После чего это здание, как правило, признается устаревшим и сносится. На его месте возводится новый, более эффективный, объект. По мнению зарубежных специалистов, такое здание окупается через 8-10 лет, далее приносит прибыль и… утрачивает актуальность.  

Сносим и строим…  

В связи с этим возникает закономерный вопрос – а сколько же лет может простоять объект коммерческой недвижимости – будь то гостиница, бизнес-центр или торговый комплекс – не теряя своей актуальности? Речь в данном случае идет не о «физическом» старении (современные материалы действительно позволяют сулить зданиям долгую жизнь), а, скорее, об идейном. Насколько концепция того или иного здания будет актуальна через 5-10 лет? Ведутся ли подобные расчеты и кому это в первую очередь должно быть интересно?!

Например, в Европе (Великобритания, Франция) существует так называемый возрастной предел объекта: по истечении 25-30 лет здание чаще всего сносят, а на его месте возводят другое, с учетом новых потребностей района, технологий и тенденций на рынке. «К примеру, средний срок жизни доходного здания в центре Лондона – 25-30 лет, - рассказывает Александр Шарапов, президент Becar Realty Group. – После этого здание, как правило, признается устаревшим и сносится для строительства на этом месте более эффективного объекта.

Но если архитектор-звезда создает оригинальный, необычный проект – произведение искусства, то велика вероятность того, что он повысит известность заказчика, объект станет престижным и известным зданием вне классификаций, возможно даже памятником архитектуры. Такой проект останется популярным и востребованным даже через 50-100 лет». Не стоит забывать и о том, что зачастую устаревшие здания подвергаются реконструкции и даже перепрофилированию. Вспомним хотя бы знаменитые американские лофты – апартаменты, построенные на месте промышленных предприятий и фабричных цехов.  

А что у нас?

Еще 10 лет назад, крупные универмаги, построенные, в советское время были востребованы. Сегодня они не привлекают посетителей. И во многом именно из-за устаревшей концепции. Потребитель предпочитает современный торгово-развлекательный комплекс старому, пусть даже реконструированному, зданию универмага. Поэтому проще и выгоднее их снести, и на этом месте построить новый объект. Кроме того, даже торговые комплексы, которые были построены 3-5 лет назад, сегодня подвергаются реконструкции и реконцепции. Чаще всего это происходит в регионах. Еще один факт – снос гостиниц. Сегодня столица имеет такие примеры – гостиницы «Россия», «Москва», «Интурист», на очереди под снос еще ряд отелей, которые устарели не только физически, но и морально. Иными словами, не отвечают мировым стандартам и потребностям клиентов.

В Петербурге ситуация несколько иная. «В северной столице гостиницы не подвергаются сносу, - говорит Игорь Лучков, руководитель департамента оценки, консалтинга и аналитики АН «Бекар», - у нас практикуется комплексная реконструкция, которая позволяет увеличить класс отеля». В очереди на «глубинную» реконструкцию стоят, к примеру, гостиницы «Москва» и «Октябрьская». Что касается офисной недвижимости, то здесь ситуация иная. Дефицит бизнес-центров настолько велик, что их снос, по мнению специалистов, нецелесообразен. Другое дело - реконструкция. Вместе с тем ни одно здание НИИ и других промышленных предприятий, которые используются в качестве офисов еще с момента становления рыночной системы в России, не может отвечать современным требованиям.

Сегодня помещения в бывших НИИ едва дотягивают до категории С. Эти объекты, даже после реконструкции и ремонта, характеризует более низкое качество строительства, инженерных систем, неэффективность планировочных решений, а также недостаточно престижное расположение. Необходимость модернизировать офисное наследие социализма приводит к тому, что многие здания нуждаются в реконструкции. «Классом «А» может стать либо новое здание, либо то, которое претерпело глубинную реконструкцию, – говорит Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting. – Даже если бизнес-центр находится в центре города, обычным ремонтом на класс «А» не выйти». Да и сами стандарты постепенно меняются. Например, более современные технологии строительства позволяют увеличить «шаг» между опорными элементами здания. А это позволяет эффективнее использовать площадь. И уж если «шаг» отстал от жизни, то здесь никакая модернизация не поможет. Так ряды класса «В» постепенно пополняются за счет зданий, которые еще недавно казались «верхушкой айсберга».

Из московских объектов, которые несколько лет назад были выдвинуты как класс «А», а сегодня таковыми уже не являются, можно назвать БЦ «Парус» на 1-й Тверской-Ямской, БЦ «Регус» на Смоленской площади, ЦМТ на Краснопресненской наб. Когда они только вышли на рынок, то соответствовали классу «А». Сейчас это «В+» (а ЦМТ – В). В Петербурге этот процесс более характерен для бизнес-центров класса «В». «К примеру, в 2000 году бизнес-центр «Нобель» позиционировали как класс «В+», - рассказывает Алексей Чижов, - однако сегодня, несмотря на то, что была проведена его модернизация, класс этого бизнес-центра не может быть выше «В»».  

Рынок офисной недвижимости является наиболее «заторможенным» индикатором состояния экономики. Поэтому первая волна строительства пришлась на послекризисный период – 1998-99 гг. Так что еще недостаточно времени прошло для того, чтобы тот или иной объект был переведен из высшей категории в более низкую. Действительно, многие проекты устарели, но формально они продолжают относиться к классу «А». Конечно же, с течением времени разрыв между стандартами качества и тем, что собою представляют сегодняшние объекты высшей категории, будет увеличиваться, и тогда действительно объекты категории «А» будут переводиться в «В»? потом «В-» и т.д. Однако сегодня говорить об этом как о тенденции пока не приходится.  

В результате…  

Российский рынок коммерческой недвижимости сегодня характеризуется острым дефицитом офисных площадей. Именно поэтому девелоперы пока не обращают внимания на такой фактор, как старение здания и не закладывают его в бизнес-планы. О каком сносе может идти речь, когда арендаторы выстраиваются в очередь еще на этапе строительства бизнес–центра. А уже имеющиеся объекты пользуются спросом и приносят прибыль. Вместе с тем понимание того, что недвижимость устаревает не только физически, но и морально у наших девелоперов появилось.

«Примером морального устаревания бизнес-центров класса «В» может служить ситуация с системами кондиционирования, - рассказывает Елена Афиногенова, генеральный управляющий УК «Бекар». – В конце 90-х годов для бизнес-центра класса «В» в Петербурге было вполне нормально не иметь системы кондиционирования. То есть технология уже существовала, но в общей массе не  применялась. Однако уже в 2003 году наличие системы кондиционирования было внесено в перечень стандартов классификации Гильдии Управляющих и девелоперов как обязательное требование к классу «В». Поэтому большинству владельцев бизнес-центров, введенных в конце 90-х, начале 2000-х годов пришлось спешно решать эту проблему или переводить свой объект в класс «С» и снижать арендные ставки. В большинстве случаев в таких бизнес-центрах приходилось ставить сплит-систему, технические возможности которой хуже, чем у систем вентиляции и кондиционирования».

Андрей Королев, генеральный управляющий компании Becar Commercial Property добавляет: «Очень важно, чтобы вся жизнедеятельность коммерческого объекта проистекала под неусыпным взглядом управляющей компании. Сегодня многие собственники зданий осознали преимущество работы с профессиональными УК: именно на ее специалистов ложится обязанность поддерживать объект на должном уровне – как с точки зрения физического состояния, так и идеологического». Таким образом участники рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении - уже на стадии проектирования необходимо заложить возможности для дальнейших «маневров», чтобы впоследствии с наименьшими затратами можно было бы произвести реконцепцию здания.  

Источник информации: Сайт коммерческой недвижимости "Бекар"