Внутри или снаружи?
До недавнего времени спортивная инфраструктура существовала преимущественно в столичных районах, а загородные жители были в этом смысле предоставлены самим себе. Включение в инфраструктуру поселка дополнительного спортивного сервиса, как правило, сначала било по карману застройщика, а потом и по бюджету покупателя коттеджа. «В поселках с развитой инфраструктурой в среднем цена одного квадратного метра домов на $200, или 10–15%, выше, чем в поселках с минимальной, – утверждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. – Фактически стоимость инфраструктуры застройщик закладывает в цену дома. Но при этом покупатели, как правило, не становятся собственниками доли инфраструктуры. Нередко бывает, что потом инфраструктуру пытаются продать второй раз – управляющим или эксплуатирующим компаниям. Это редко удается, так как в рамках поселка из-за ограниченного спроса поддержка всех спортивных и прочих сооружений оказывается нерентабельной. Поэтому в лучшем случае удается привлекать профессиональные компании просто на управление объектами инфраструктуры. Отсюда вторая проблема – в среднем стоимость эксплуатации в поселках с развитой инфраструктурой примерно на $100 в месяц, или на 30–50%, выше, чем в поселках без нее. И это только заявленная стоимость, а на практике может оказаться, что эксплуатация намного дороже».
Поэтому нередко застройщики выносят объекты спортивной инфраструктуры за рамки поселка, и на определенных условиях доступ в них получают все желающие.
Как рассказал Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yards, строительство торгового центра площадью 1000–1500 кв.м обойдется примерно в $1,5–2 млн, а фитнес- и SPA-центры площадью около 500 кв.м будут стоить примерно $350 тыс. Затраты на строительство инфраструктуры в поселке и за его пределами практически равны. А вот жители поселка почувствуют разницу. Типовой набор объектов инфраструктуры, размещенной в поселке, – бассейн, ресторан, несколько кортов, тренажерный зал и детская площадка – обойдутся его обитателям в среднем в $1000 в месяц. С другой стороны, открыть доступ в комплекс для всех желающих можно не всегда – есть риск нарушить концепцию престижности поселка. Поэтому прежде чем строить крупный спортивный комплекс, застройщик тщательно продумает рентабельность этого проекта. Так что немногие застройщики решатся оставить такой объект внутри. Скорее он будет возводиться рядом, на доступном расстоянии и рассчитываться сразу на несколько поселков. На таких принципах строятся объекты спортивной инфраструктуры на Рублево-Успенском направлении, заключил Андрей Васильев.
Спорт – в массы
Однако строить объекты спортивной инфраструктуры – совсем не то же самое, что возводить коттеджи. Прежде всего застройщик должен создать обоснованную концепцию спортивного комплекса. Поэтому поселки с необычной спортивной инфраструктурой – эллингами, кортами, конюшнями – стали появляться в Подмосковье всего пару лет тому назад. Большинство из них сегодня находится в стадии строительства.
«Если поселок состоит из двух-трех десятков домов, в нем невыгодно размещать разнообразную спортивную инфраструктуру, в этом случае она будет слишком дорого стоить потребителям, – говорит Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга корпорации «ИНКОМ-недвижимость». – Другое дело, что можно «раскидать» потом эксплуатационные расходы на ее содержание на двести-триста домов. Хотя, даже задумывая большой коттеджный поселок и намереваясь «оснастить» его престижной спортивной инфраструктурой, застройщик, как правило, начинает с малого: один-два теннисных корта, небольшой причал... Если покупатели проявят интерес, то достроить потом всегда можно».
Вообще в последнее время эксперты отмечают повышение покупательского интереса к поселкам с «развернутой» спортивной инфраструктурой. За спросом постепенно подтягивается и предложение. Одни компании ограничиваются открытыми спортивными площадками, другие строят огромные спорткомплексы – как, например, в «Княжьем озере» или в «Дубровке». Правда, большие спорткомплексы имеет смысл строить только в поселках как минимум с двумя-тремя сотнями домов, замечает Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество». Если поселок невелик, выгоднее возвести небольшой тренажерный зал с баней и сауной и несколько более простых конструкций, например открытых спортивных площадок, используемых только в летний период.
Тот факт, что застройщики стараются расширить возможности клиентов по организации свободного времени, подтвердил и Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». «В нашем поселке «Графская усадьба», – рассказал он, – планируется сооружение катка, футбольного поля, спортивного городка. А в проектируемом поселке класса de luxe «М.о.n.a.k.o.v.o.» на берегу Икшинского водохранилища инфраструктура предназначена для полноценного яхтинга. Будут оборудованы причальные сооружения для катеров и яхт, собственный пляж, а также вертолетная площадка».
Конечно, большую часть территории любого подмосковного поселка занимают дома. Немногие решаются отдать под инфраструктуру половину «полезной» площади. Однако это сделала, например, компания «Комстрин» в своем «Зеленом мысе». Следует заметить, что недалеко от поселка находится «конкурент» – база отдыха «Волен», предлагающая самые разнообразные спортивные развлечения и летом, и зимой. Тем не менее богатая спортивная инфраструктура «Зеленого мыса» оправдала себя. По словам создателей проекта, их вдохновили средиземноморские курорты, и они решили применить стандарты европейского отдыха в Подмосковье. «Изюминкой» «Зеленого мыса» является огромная береговая линия – длиной в полтора километра. Помимо пляжных развлечений потребителям предлагается несколько спортивных площадок – для баскетбола, волейбола, хоккея и т.д., три корта, фитнес-центр с бассейном, бильярдная, яхт-клуб со своими причалами. В поселке есть и вместительный теплый эллинг, и летняя марина, куда могут швартоваться не только яхты, но и прогулочные катера, и мелкий прокатный «флот» – лодки, водные велосипеды и т.п. «Когда, начав наш проект, мы заявили о том, что различная, в том числе спортивная, инфраструктура займет в нем 40 га (из общих 80), реакцией коллег было, мягко говоря, удивление, – вспоминает Сергей Ковалев, директор по корпоративному развитию компании «Комстрин». – Однако жизнь доказала нашу правоту. Сегодня капитализация 1 кв.м у нас в полтора-два раза выше, чем в обычных поселках. «Зеленый мыс» еще достраивается, а почти половина домов в нем уже продана».
Активно развивающиеся сегодня яхт-клубы рассматриваются как вложение, приносящее неплохой доход. Изначально они были самостоятельными объектами и только в последнее время стали частью инфраструктуры поселков. Сейчас выгодно строить «внутренние» яхт-клубы, поскольку цены на стоянку и обслуживание яхт в московском регионе сегодня даже выше среднеевропейских.
Штучный продукт
Другое дело – гольф-поля. Хотя интерес потребителей существует и к этому, пока еще остающемуся довольно экзотическим для России, элитному виду спорта. К примеру, рядом с поселком «Зеленый мыс», по словам Сергея Ковалева, возводится поселок из 60 домов, прилегающий к 18-луночному гольф-полю. Кто является инвестором-застройщиком данного проекта, в «Комстрине» не уточняют, но предполагают, что это может быть «корпоративное строительство» – в открытую продажу дома не поступают.
Григорий Куликов, председатель совета директоров «МИЭЛЬ-Недвижимость», в свою очередь подтвердил, что в их компанию уже обратилось несколько крупных отечественных фирм за консультацией по развитию подобных проектов. Эти компании приобрели в Подмосковье большие участки, которые по каким-то причинам нельзя осваивать «вглубь» (из-за пролегания кабелей и т.д.), поэтому одним из возможных вариантов является обустройство этих территорий под поля для гольфа.
Однако в силу того, что подобные проекты стоят очень дорого, они займут весьма небольшую нишу подмосковного рынка недвижимости. «На сегодняшний день в Подмосковье существует одно-единственное полноценное и всем известное гольф-поле – это «Москоу Кантри Клаб» в Нахабине, которое входит в десятку лучших полей Европы, – говорит Сергей Пушкин. – Там все развивалось вокруг выстроенного гольф-поля: гостиница, несколько деревянных домиков, сдаваемых в аренду. Сейчас вокруг этой зоны, уже полностью завершенной, строится несколько коттеджных поселков. Они небольшие, камерные, закрытого типа, и в открытую продажу дома практически не поступают – там и без того все прекрасно раскупается, несмотря на очень высокую цену. Насколько мне известно, недавно было объявлено о начале строительства еще двух гольф-полей с коттеджными поселками вокруг них. Оба этих поля будут располагаться на северо-западе от столицы, одно где-то в районе Пятницкого шоссе. Однако это было лишь объявление о намерениях, и сроки осуществления этих проектов неясны».
В целом эксперты полагают, что хотя спортивное направление за городом и будет развиваться, «специализированных» поселков по-прежнему будет немного, и это нормально. «Количество проектов с развитой инфраструктурой должно быть ограниченным по сравнению общим количеством поселков, как и число элитных домов в Москве, – утверждает Олег Репченко. – Они для тех, кто хочет и может платить за комфорт и престиж. Строя поселок «с наворотами», застройщик несет большие риски, чем при строительстве обычного, но при этом получает возможность эффектной «раскрутки» проекта благодаря его особенностям. Такие поселки требуют более грамотного маркетинга». Андрей Васильев полагает, что спортивная инфраструктура по направлениям будет развиваться так: на Рублево-Успенском шоссе – конный спорт и гольф, на Дмитровском – водные виды спорта и горные лыжи. Впрочем, вряд ли спортсменами станут поголовно все жители коттеджного Подмосковья. Активная спортивная жизнь будет обеспечена лишь тем, кто готов за нее хорошо заплатить.
Текст: Наталья Самарина
Фото: Анатолий Морковкин, Сергей Щербаков, спортивно-развлекательный парк «Яхрома»
