Называя характерные черты начавшегося сезона-2005, практики рынка загородной недвижимости ставят на первое место растущий покупательский спрос на земельные участки во всех районах Ленобласти. На втором месте – уменьшение доли продаваемых старых домов. Правда, это не относится к объектам, расположенным в престижных направлениях (Курортный и Приморский районы, Мельничный ручей, Токсово, Пушкин, Павловск), где ветхие постройки скупают под снос из-за недостатка свободных участков под застройку. В-третьих, заметно вырос интерес к дорогим (от $250 тыс.) коттеджам. Этот спрос уравновешивается предложением: за истекшие полгода число строящихся в Ленобласти коттеджных поселков увеличилось почти в полтора раза. И, наконец, в последние месяцы отмечена резкая активизация спроса на аренду элитных коттеджей, что сразу способствовало взлету арендных ставок в полтора-два раза. Данные факторы, по мнению риэлтеров, приведут к очередному ценовому витку на загородные объекты.

ИЖС и иже с ним

Если полтора года назад специалисты оценивали общий объем рынка (суммарную стоимость выставленных на продажу домов и участков) в $300–400 млн, то ныне этот показатель увеличился в полтора-два раза, главным образом за счет роста цен и смещения интереса в сторону более дорогих объектов. Сейчас на рынке фигурирует около 3 тыс. земельных участков. Стоимость сотки может колебаться от нескольких сотен долларов (удаленные от города земли в южном направлении) до $35 тыс. (Комарово, Репино, Солнечное). Общий объем предложения на загородном рынке специалисты риэлтерских компаний оценивают в 4–6 тыс. различных объектов, ежемесячно реализуется около 10%.

Лидерами ценового роста являются участки под ИЖС в пригородах Петербурга (см. таблицу). В Курортном и Приморском районах города, где уровень цен в принципе высок, ежемесячный прирост стоимости невелик – всего несколько процентов. В более дешевых же пригородах стоимость земли за несколько месяцев может подскочить на 50–100% и больше. Особенно это касается участков, к которым собираются подвести природный газ (например, поселок Токсово Всеволожского района). Еще полгода назад в Токсово при определенных усилиях реально было найти участок за $2 тыс./сотка. Сейчас здесь цены на участки ИЖС начинаются от $3,3 тыс., а на береговой линии озер доходят до $10 тыс. А ведь еще в 2000 г. в этих местах за меньшую сумму можно было приобрести участок в 10–12 соток (!).

Городские земли, использующиеся под строительство коттеджей и домов, можно поделить на три ценовых категории. Традиционно самая дорогая земля в Курортном районе. В Академгородке (Комарово), в Сестрорецке, Разливе цена земли уже достигает $25 тыс. за сотку (в отдельных местах – до $35 тыс.) при средних ценах реальных сделок от $8,5 до $11,5 тыс. К этой отметке начинает приближаться стоимость земли в Стрельне, которая совсем еще недавно считалась непопулярным местом. В Старом Петергофе земля продается от $20 тыс. за сотку. Второй ценовой пояс – это территория частной застройки вокруг Шувалово-Озерков, а также участок от Зеленогорска до дамбы. Стоимость предложения – от $10 тыс. за сотку. В третью зону вошли Пушкин, Александровская, Новосаратовка и Красное село с ценой предложения $2–5 тыс.

Нюансы дислокации

В Ленинградской области четкое зонирование отсутствует. Подтверждая основной  принцип ценообразования «location, location and location», стоимость земли, в первую очередь, зависит от направления и удаленности от города, но на смежных участках может различаться в несколько раз. Здесь она определяется десятками дополнительных факторов: инженерная подготовка, окружение, удаленность от Петербурга и пр. Земля на южном склоне холма с панорамным видом на озеро может стоить в 10 раз дороже, чем на северном склоне с видом на коровник. Серьезную роль играет площадь нарезки: поскольку наиболее ликвидными считаются участки от 15 до 30 соток, то выход за эти рамки влечет снижение удельной стоимости земли.

Самым дорогим направлением остается северо-запад. Наиболее дешевые земли традиционно расположены на юго-востоке от города. Они же, по мнению риэлтеров, имеют самый большой потенциал роста. Например, цены сделок на ликвидные участки по берегам рек Волхов и Сясь за последний год выросли более чем на 100%. Сегодня участок в 10 соток продается здесь по $7–8 тыс., хотя всего два года назад стоил не более $1 тыс.

Во Всеволожском районе наиболее дорогие земли располагаются в Мельничном ручье, Юкках и Токсово, Воейково. Следом идут участки Выборгского района, в последнее время появилось много предложений на берегах озер.

В остальных местах области цены могут колебаться от $500 до $3 тыс. за сотку. Встречаются и такие объекты (главным образом дальше 100 км от Петербурга), стоимость предпродажной подготовки которых превышает стоимость самой земли.

Клубный образ жизни

Лидер по предложению дорогих коттеджей – Всеволожский район, где велика концентрация отдельно стоящих домов стоимостью от $200 тыс. до $300 тыс. В настоящий момент здесь возводится около 500 объектов элитного класса. Наибольшим спросом пользуются объекты ИЖС в диапазоне $80–100 тыс., площадью до 100 кв.м. Аналогичная ситуация наблюдается и в Выборгском районе Ленинградской области и смежном с ним Курортном районе Петербурга. В южном направлении в фаворе недорогие готовые дома от $25 до 40 тыс. с участками по 12–15 соток. Неудовлетворенный спрос во многом восполнят строящиеся и проектируемые коттеджные поселки.

Покупатели, готовые потратить на приобретение загородного дома более $100 тыс., все чаще изъявляют желание получить не просто дом на земле, но и ряд дополнительных услуг: охрану, обслуживание инженерных сетей и хотя бы минимальную социальную инфраструктуру. Именно поэтому резко возрос интерес к коттеджным городкам.

В Ленобласти (включая территории, административно подчиненные Петербургу) сейчас находятся в разной стадии готовности 22 проекта по обустройству коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов. По оценке специалистов компании «Александр-Недвижимость», доля девелоперских проектов пока составляет всего 5% от общего объема загородного рынка. В Московской области декларируется наличие около 400 поселков. Несмотря на то, что Ленинградская область по площади почти в два раза больше Московской, разумеется, догнать столицу в возведении коттеджных городков пока не удастся. Однако в ближайшие месяцы число подобных объектов возрастет: многие компании заканчивают согласование проектов в инстанциях, и с наступлением теплого сезона намерены начать строительные работы.

Компания «Гринсайд» планирует освоить живописные берега озера Красавица (Выборгский район Ленинградской области). Вдоль водной линии появится закрытый дачный поселок из 25 деревянных домов (общая площадь застройки 5 га). Средняя стоимость объекта – 165 тыс. евро. В силу своей удаленности от города (90 км) эта территория пока практически не освоена: конкуренции нет, но зато и коммуникации застройщику придется тянуть издалека.

На пике популярности среди застройщиков – Всеволожский район. Здесь наблюдается максимальная концентрация коттеджных поселков («Русская Швейцария», «Вартемяги», «Южный», «Холмы» и др). В этом году компания «ПетроСтиль» заканчивает здесь элитный комплекс «Горки». На территории 4,5 га возводятся газобетонные дома, облицованные натуральным камнем. Минимальное предложение – $680 тыс. В эту цену входит стоимость дома площадью 600 кв.м, стоимость участка (20–23 сотки) и доля в общей инфраструктуре, земле и общественных сооружениях. Уже построено 16 коттеджей, продано – 7. ЗАО «Содружество» возводит коттеджный поселок в Сярьгах. К лету планируется завершить строительство 49 коттеджей, которые будут стоить от $250 до $430 тыс. В нынешнем году «Содружество» планирует начать во Всеволожском районе строительство еще двух аналогичных поселков.

Традиционные и новые векторы

Также активно осваивается и «золотой треугольник» загородного рынка – Репино–Комарово–Ленинское. Эту территорию выбрала для своего первого проекта группа ЛСР (поселок «Новый мир», 90 кирпичных коттеджей на площади 19 га). Компания начала свою деятельность на рынке загородной недвижимости во второй половине 2004 г. Реализовывать загородные проекты будет дочерняя компания – ООО «Особняк». Строительство начнется в мае этого года. По соседству компания «Олимп 2000» возводит коттеджный поселок VIP-класса «Репинская усадьба» (50 кирпичных коттеджей на территории 19 га). Неподалеку располагается поселок «Сестрорецкое» компании «Реал».

В Курортном же районе стартует еще один проект компании «Особняк» – жилой комплекс «Жемчужина Разлива», который расположится неподалеку от озера Сестрорецкий Разлив. Генеральным планом застройки поселка предусмотрено строительство 40 коттеджей площадью от 150 до 250 кв.м, площадь придомовой территории – от 11 до 18 соток.

Следующий центр повышенной активности застройщиков – территории близ поселка Рощино – место дислокации дачных поселков закрытого типа. На берегу Среднеладожского озера «ПетроСтиль» возводит свой очередной комплекс из 55 домов, общая площадь застройки – 13 га. Деревянные дома по финской технологии с участками от 20 соток предлагают по $215–514 тыс. А компания «Олимп 2000» в нынешнем году планирует завершить строительство дачного комплекса «Новая Райвола» (12 деревянных коттеджей по финской технологии на берегу Рощинского озера) и начать застройку земельных участков в комплексе «Приморье» в 37 км от Зеленогорска. Здесь будет возведено 20 индивидуальных домов.

Южное направление, где пока нет ни одного готового коттеджного городка, застройщики начали осваивать лишь в прошлом году. В Тярлево компаниями «Авангард», «Ингрис» и «Рашен Риэлти» (Москва) разработан жилой комплекс на 120 домов общей площадью 38 га. Второй проект – «Княжеская Долина» ЗАО «Петал» в поселке Вырица Гатчинского района. Учитывая совершенно иной уровень спроса и цен в этом направлении, компания решила по-своему реализовать проект: подведя коммуникации и создав объекты социальной инфраструктуры, «Петал» возьмет на себя функции управляющей компании, обслуживая поселок и продавая землю под застройку по цене $1,5 тыс. за сотку. А строить дома, видимо, будут сами покупатели. На обширной территории в 60 га планируется разместить 200 коттеджей с участками от 12 до 36 соток.

Юридические «закоулки»

Существенным тормозом развития рынка становятся законодательные нововведения, увеличивающие продолжительность процедур купли-продажи земли и загородных домов. Это, по мнению игроков рынка, вряд ли скажется на уровне цен, но может повлечь за собой увеличение количества несостоявшихся сделок. Сроки оформления прав собственности в течение последних десяти лет ежегодно увеличиваются. Так, в середине 90-х гг. на оформление купли-продажи требовалось два-три дня, затем – несколько недель, а в 2004 г., с принятием нового Земельного кодекса, для закрытия даже простой сделки требовалось три-четыре месяца и более. В 2005 г. практиков рынка постиг очередной «удар»: Ленинградская областная регистрационная палата (ЛОРП) вошла в состав Федерального управления государственной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, бывшие Земельные комитеты превратились в территориальные отделения Управления. Это как минимум потребовало переписать все доверенности, выданные продавцами. Но главное: согласно новому законодательству, срок регистрации увеличился с 5 до 30 дней. В результате средняя продолжительность сделки в нынешнем году вполне может достичь полугода.

Все более редкий вид сделок – переуступка права членства в неприватизированных садоводствах, доля которых неуклонно снижается в связи с растущим процессом приватизации садоводческих земель. Согласно Земельному кодексу, к 1 января 2006 г.  все садоводства должны быть приватизированы. С этого момента граждане, желающие приобрести садовый домик на шести сотках «как при социализме» (путем переоформления книжки садовода), больше не смогут этого сделать. Такая операция сегодня является практически беззатратной и занимает всего один день, а со следующего года процесс усложнится.

С точки зрения девелоперов, гораздо легче продать строящийся объект оптимальной площади, чем пустой ландшафт с нарисованным генпланом застройки. При строительстве закрытых поселков и организации новых товариществ, как правило, под жилищную застройку отводятся земли сельхозназначения – на них разрешено дачное строительство. До сих пор застройщики, начиная возведение жилья без изменения статуса земель, оформляли дачное некоммерческое партнерство, а затем продавали дольщикам участки в собственность. Такие сделки были наиболее популярны в Ленобласти. Принятый в конце 2004 г. закон «О переводе земель из одной категории в другую» несколько усложнит процедуру: согласно документу, использование земли должно строго соответствовать ее целевому назначению. Поэтому начинать жилое строительство можно будет только после перевода земель сельхозназначения в категорию ИЖС или «земель для фермерского хозяйства и огородничества». Эти категории подразумевают разрешение на возведение жилых строений практически без ограничений. Земли сельхозугодий, на которых уже выстроены поселки и садоводства, будут переведены в соответствующую категорию после того, как местные власти разработают необходимую нормативную базу.

Специалисты полагают, что в самое ближайшее время «сплошному освоению» в первую очередь подвергнутся северное и северо-западное направления: зоны до Сестрорецка и до Токсово. Востребованными будут и территории, прилегающие к Пушкину, Павловску. А цены на участки и строения будут постепенно расти.

Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ