В ближайшие два-три года предложение коттеджей и таун-хаузов категории «эконом» будет быстро расти, но насытить спрос за этот срок не удастся. Проекты будут все масштабнее, а дома — все скромнее.

Такого мнения о перспективах самого бюджетного сегмента загородного жилья придерживаются и застройщики, и риэлторы, опрошенные «НП». Хотя взгляды на то, какие дома можно отнести к эконом-классу (и соответственно, какую долю предложения они занимают сегодня на рынке), у специалистов весьма различаются.

Недорогие коттеджи и таун-хаузы, расположенные недалеко от городской черты, покупатели нередко рассматривают как альтернативу квартире в мегаполисе. Эксперты полагают, что загородные варианты будут дорожать не столь высокими темпами, как жилье в Петербурге. При этом пока доходность в малоэтажном «экономе» остается весьма высокой (об этом свидетельствует активный выход на рынок новых игроков и быстро наращиваемые объемы реализуемых проектов).

Осилить масштабное строительство «новичкам» будет вряд ли под силу: серьезные финансовые вложения (в приобретение больших земельных массивов, их инженерную подготовку и т.п.) потребуются уже на начальном этапе — до того, как пойдут первые поступления от продаж. Участники опроса не сомневаются, что объекты в новых поселках будут все скромнее (отчего общий бюджет покупки снизится).

Сегодня приобрести даже простенький загородный дом по силам лишь весьма обеспеченным горожанам. Чтобы «зацепить» следующий слой потенциальных клиентов, размеры домов придется сократить до 100 кв.м, а участки — до 8-9 соток. Уменьшатся и метражи таун-хаузов. Иначе они окажутся неконкурентоспособными по ценам с отдельно стоящими домами.

Мнения экспертов

Светлана НЕКРАСОВА, руководитель направления «Малоэтажное строительство» компании «Фаэтон Девелопмент Груп»:

– Пока предложений действительно недорогих коттеджей откровенно мало. Имеющиеся варианты по средствам лишь горожанам с весьма высоким уровнем дохода. Но доля домов, которые могут себе позволить покупатели с относительно скромным достатком, уверена, будет расти: высокий спрос заставит девелоперов в конце концов обратить внимание и на этот сегмент.

Самое важное условие для таких проектов — близость к городу: чтобы дома могли купить сотрудники, рабочий день которых начинается в 9 утра либо еще раньше и которые не могут себе позволить часовые пробки. Зато на наличие водоемов или ландшафтных изысков рассчитывать не приходится: здесь все будет скромно, чтобы избежать лишних затрат.

В перспективе соотношение цен сложится так, чтобы на 200-метровый «эконом-коттедж» мог рассчитывать, например, обладатель 100-метровой типовой квартиры где-нибудь во Фрунзенском районе. А значит, стоимость метра загородного дома должна быть вдвое ниже, чем в городе.

Дмитрий МАЙОРОВ, заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург»:

– Сегодня на рынок выведено, казалось бы, немало малоэтажных проектов в сегменте «эконом». Однако очевидные рецепты создания такого жилья соблюдаются далеко не всегда.

Некоторые застройщики обещают вводить по 50 домов в месяц, но такой темп выдержать вряд ли удастся. Изготовить полсотни коттеджей на заводе несложно, как и залить 50 фундаментов, однако с отделкой и разводкой коммуникаций по дому возникают большие сложности. Проблемы наружных инженерных сетей также не решить с такой скоростью.

По нашему опыту, реально выйти на производительность 20 домов, хотя и это непросто. Поэтому насчет быстрой застройки окрестностей Петербурга масштабными проектами я бы не обольщался. Общая тенденция: рынок смещается ко все более дешевым домам.

Однако в попытке уменьшить совокупную стоимость объекта есть несколько ограничений. Если соблюдать действующие пожарные нормы, отводить на дом меньше 6 соток не получится. Есть и ограничения по метражу: дешевле строить двухэтажные дома, но при этом меньше 80 «квадратов» не выходит.

Примерно такая же площадь у городских «трешек». Именно их обитатели и создают массовый спрос на дешевое загородное жилье. Уверен, что обитатели Ржевки с удовольствием переедут в соседнее Янино, если нам удастся благополучно запустить все запланированные объекты внутренней инфраструктуры. Я считаю, что в этом случае эти метры будут стоить не меньше, чем городские.

Роман ЛЕСКИН, начальник отдела маркетинга и развития компании «НеваИнвестПроект»:

– Сегодня в сегменте «эконом» предлагается лишь 10% коттеджей в организованной застройке. Этого явно недостаточно. Причем спрос в ближайшее время будет лишь расти. Каждый год желающих купить недорогой коттедж становится больше в полтора раза.

Сегодня метр скромного дома в ближнем пригороде стоит $1700-1800. Недорого, если сравнивать с городскими ценниками, однако купить такое жилье «с нуля» не по силам и гражданам с довольно высокой зарплатой. Загородное жилье в перспективе должно стоить вдвое меньше городского — при сравнимом качестве, конечно. Чтобы покупатель выбирал: приобретать ему 75 метров в спальном районе или 150, но за КАД.

Пока исход питерцев за город в основном тормозит привычка. Сегодня мало кто готов поменять городские метры вблизи метро, магазинов и аптек на отдельный дом. Прежде всего, на это могут отважиться люди, живущие в стесненных условиях.

К примеру, семья из четырех человек с удовольствием переедет из 50-метровой «двушки» в 100-метровый коттедж. Обладателям трехкомнатных квартир меньше резонов оставлять обжитой квартал.

Пока клиенты чаще спрашивают дома по 150-180 кв.м. Однако уверен, что метражи в самом дешевом сегменте будут сокращаться.

Правительство считает недорогую коттеджную застройку одним из вариантов решения жилищной проблемы. Однако чиновники не торопятся содействовать развитию этого сегмента и упрощать процедуру согласований. Если ситуация изменится к лучшему, это серьезно подтолкнет предложение.

Ольга ТРОШЕВА, руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская Недвижимость»:

– В ближайшее время ожидается выход нескольких крупных проектов, которые можно отнести к эконом-классу. Они расположены в спальных районах города и ближайших пригородах (не фешенебельных), предполагают строительство более 100 домов с участками до 12 соток. Метражи коттеджей колеблются от 100 до 150 кв.м.

Технология строительства — панель/каркас. Отделка если и выполняется, то недорогими отечественными материалами. Из инфраструктуры — необходимый минимум: детская площадка, парковка. Стоить дома в них будут до $200 000, но возможно, и дороже.

За последний квартал 2007 года мы наблюдали увеличение доли таких домовладений в предложении: достаточно вспомнить проект «Новая Ижора». И все же многие инвесторы, которые в свое время приобрели крупные участки для недорогой коттеджной застройки, пока не торопятся выводить свои предложения на рынок: не уверены, что те окупятся.

Вячеслав ЛАЗАРЕВ,  директор по развитию группы компаний ЦДС:

– Мы давно следим за загороднвм рынком, готовимся предложить свои проекты. По нашей статистике, каждый второй покупатель коттеджа сегодня хотел бы приобрести именно дом класса «эконом». Многие застройщики заявляют о готовности строить такие коттеджные поселки, но зачастую это просто пиар.

Чтобы стать успешными, проекты эконом-класса должны быть масштабными. Значит, на первоначальном этапе нужны большие вложения, а застройщики привычно ориентируются на компактные поселки.

С другой стороны, недорогие поселения не требуют природных красот. Сгодятся практически любые земли в разумной удаленности от города. Думаю, в ближайшем будущем на рынке появятся небольшие домики примерно по $250 000 в поселках на несколько сотен домовладений и с минимумом инфраструктуры.

Сергей ЩЕРБА, директор департамента управления проектами «Олимп-2000»:

– В будущих проектах эконом-класса все должно быть предельно просто и однотипно — тогда можно получить приемлемую цену. Такой коттедж должен соответствовать по цене городской квартире 80-100 кв.м. С удорожанием городских метров неизбежно подрастут и цены на «загородные альтернативы». Доля возводимых таун-хаузов должна подрасти примерно до 50% от общего объема «малоэтажки» этого ценового сегмента.

Александр ЗУБЕЦ, директор департамента загородной недвижимости компании «Экотон»:

– Спрос на недорогие коттеджи быстро растет, увеличивается и предложение, но оно пока сильно отстает. Из-за этого поднимаются ценники на предлагаемые дома — проектам все сложнее давать определение «эконом». Сегодня предложения этого класса занимают примерно 15% загородного рынка, довольно много поселков готовится выйти в продажу.

По нашим осторожным оценкам, в ближайшие годы появится еще 100 таких проектов, уже сейчас под многие из них закладываются коммуникации. Думаю, предложение догонит спрос примерно через два-три года. В новых поселках на каждый дом будет приходиться по 8-12 соток земли. Из инфраструктуры — лишь самое необходимое. Заметная часть предложения придется на южные районы области.

Однако девелоперам еще нужно наладить отношения с банками, чтобы те выдавали ипотечные займы под недорогие загородные дома. Кредиторам это также должно быть интересно: в типовых проектах класса «эконом», да еще при больших объемах продаж, легко выработать стандартные критерии для определения рыночной цены (до сих пор сложность оценки была одним из главных сдерживающих факторов загородной ипотеки).

Сегодня лишь 2-5% эконом-коттеджей приобретаются с привлечением ипотечных кредитов. Думаю, в ближайшие 3-5 лет по ипотеке будет продаваться до 20% такого жилья.

Сегодня цена коттеджей в этом сегменте начинается от 5 млн рублей. Не думаю, что при существующем спросе ценники долго останутся на этом уровне: дома подорожают вслед за городскими квартирами.

Павел ЕРМОЛАЕВ, заместитель генерального директора компании «Гарант-Девелопмент»:

– В прошлом году произошел некий прорыв в сегменте поселков эконом-класса. Думаю, темпы сохранятся и в ближайшие год-два. Многое будет зависеть от того, согласятся ли застройщики отказаться от пафосных и дорогих поселков в пользу бюджетных домов. Еще силен стереотип, что элитное жилье строить выгоднее, чем экономическое. Между тем в этом сегменте можно получать большие доходы — но прежде всего за счет объемов и скорости реализации, а не из-за высокой нормы прибыли. Это естественный ход развития рынка.

Предложение в этом сегменте составляет пока всего 30% от общего объема реализуемых проектов. Спрос, по нашим оценкам, втрое больше. Однако отставание, уверен, сохранится в обозримой перспективе.

На данный момент эконом-предложение начинается от $180 000-200 000. В прошлом году загородное жилье дорожало быстрее городского, но теперь соотношение должно восстановиться. В перспективе простенький коттедж можно будет приобрести по цене типовой городской «двушки».

Государство могло бы заметно повлиять на объемы предложения, если б упростило процедуру согласований. Сейчас на это уходит примерно год. Соответственно увеличивается опоздание, с которым рынок реагирует на изменения конъюнктуры.