«Таунхаус» в переводе означает «городской дом». Именно в таких домах в пригородных районах живет средний класс в Западной Европе, Северной Америке и Австралии. Последние 10 лет то же самое стало характерно и для крупных городов России. Люди, достигшие определенного достатка, начинают ценить жизнь на природе. Многие предпочитают квартиры в таунхаусах отдельному коттеджу. Поселки таунхаусов, как правило, располагаются на окраине городов, в лесной зоне. По сути, это новый образ жизни для городского населения.
Начиная с 60-х годов ХХ века практически во всех странах Западной Европы, Канаде, Новой Зеландии, Австралии (а в США еще раньше) началось сокращение численности городского населения. Урбанизация вступила в новую фазу – субурбанизацию.
Деревенизация
Субурбанизация (от лат. suburbanus – пригородный) означает развитие пригородов. Процесс проходит так: вокруг крупных городов растут пригороды, формируются городские агломерации (взаимосвязанные группы поселений, объединенные трудовыми, производственными связями, инфраструктурой в динамичные системы). Затем пригороды догоняют по развитости инфраструктуры центр. И наконец, начинают «выпивать» материнский город: идет интенсивное переселение жителей в пригородную зону. Численность населения центра постепенно сокращается.
Субурбанизация может служить показателем высокого уровня развития страны. Процесс этот подробно изучали в США и других странах. Можно выделить следующие причины «выталкивания» населения из центральных городов в пригороды:
• высокая стоимость недвижимости высокого класса
в городах;
• моральный износ городской недвижимости;
• неблагоприятная экологическая ситуация в крупных городах;
• экономические проблемы центральных городов;
• высокие местные налоги.
А вот факторы, которые привлекают население в пригород:
• стремление жить в собственном доме;
• относительно невысокая стоимость домов по сравнению с городской недвижимостью того же класса;
• благоприятная экологическая ситуация;
• низкие местные налоги;
• потребность в большей жилой площади;
• развитие пригородной инфраструктуры.
Необходимое условие субурбанизации – обеспечение транспортных перевозок между местом жительства и местом работы. Именно поэтому первые признаки субурбанизации появились в развитых странах после создания широкой сети пригородного железнодорожного и трамвайного сообщения, а также массовой автомобилизации.
Первоначально из центра в пригороды переселяются наиболее состоятельные слои населения. Тем самым они создают стандарт поведения для всех остальных – кому он пока финансово недоступен. По мере роста благосостояния в переселение вовлекаются все более широкие слои населения. А сама субурбанизация растет лавинообразно, как только начинается массовое переселение среднего класса.
Америка
Большая часть местного населения живет в пригородах, а работает в городе. Люди доезжают до загородной станции метро, ставят автомобиль на стоянку и дальше передвигаются в подземке. В Америке пригороды растут намного быстрее городов. Они представляют собой не дачи, а зоны малоэтажного жилья за пределами мегаполисов. Загородные автострады выводят к центральным городским артериям. В городе сложно с парковкой, удобнее пользоваться метро – оно очень протяженное и линии уходят далеко за город.
Как ни странно, в американских городах качественные коммунальные услуги в дефиците. Городские школы и больницы хуже пригородных. В Европе – противоположная картина: коммунальное обслуживание в центре города намного лучше, чем на окраинах. США уже стали «страной пригородов» – там за городом живет около 60% населения агломераций.
Европа
Западная Европа – один из наиболее густонаселенных регионов мира, размещение населения в ней определяется в большей степени географией городов. Уровень урбанизации очень высок (70–90% населения). Субурбанизация началась в 70-е годы. Районы таунхаусов стали настоящим спасением для европейских городов, где стоимость земли высока и ее нехватка ощущается очень сильно. Проживание в них значительно экономит расходы на коммунальные услуги. В Западной Европе таунхаусы – один из самых популярных и востребованных типов жилья, позволяющий совместить комфорт и удобства городской инфраструктуры с преимуществами загородного проживания.
Как правило, таунхаусы покупают для постоянного проживания, следовательно, их владельцы придают первостепенное значение транспортному сообщению и развитой инфраструктуре. Идеал – таунхаус, расположенный недалеко от мегаполиса.
Есть несколько вариантов истории появления таунхаусов. Но наиболее распространенный – «семейный дом».
Со временем семья разрастается, взрослые дети часто не хотят уезжать далеко и пристраивают свой дом к родительскому. Кроме всего прочего, еще и изрядная экономия.
Россия
В России таунхаусы появились в середине 80-х годов. Первый поселок для особо выдающихся граждан страны был построен в Москве, возле ВДНХ. Изначально часть секций заняли космонавты, и в народе поселок прозвали «Космическая деревня».
Таунхаусы современной России построили на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц в 1994–1995 годах. Предполагалось продать их иностранцам, однако после дефолта в августе 1998 года апартаменты стали сдавать и продавать россиянам.
В Московской области поселки таунхаусов впервые возвели примерно в 1995 году – «Новогорск», «Новые Ржевки». Располагались они либо вблизи Москвы, либо вблизи ее городов-спутников. Поселки уже тогда имели законченный вид, хорошую инфраструктуру, нормальные дороги.
Внешний вид современного таунхауса мало изменился. Это коттедж, состоящий из двух-трех сблокированных домов, имеющих отдельные входы, гаражи, участки земли.
В подобных зданиях чаще всего используется вертикальная планировка. Исторически она сложилась в Англии, где велик дефицит земли.
Из Петербурга на Ленинградчину
В Ленинградской области поселков таунхаусов пока не много. Но тенденция очевидна: таунхаусы становятся полноценным самостоятельным сегментом, а не дополнением к рынку коттеджных поселков.
По прогнозам специалистов рынка недвижимости, спрос на дома в поселках вокруг Петербурга увеличится в этом году на 20–30% – как и в прошлом. Одновременно должны вырасти предложение и цены.
В настоящее время на территории Ленинградской области и Петербурга строится около 110 поселков – и таунхаусных и из отдельно стоящих коттеджей. Цены, скорее всего, будут расти – с некоторым опережением инфляции. При этом в наиболее привлекательных поселках дома будут раскупать еще до завершения строительства.
Последние два года география загородной застройки расширяется: и по удаленности от Петербурга, и по количеству районов, привлекших внимание девелоперов. Считается, что с точки зрения экологии строить коттеджные поселки и поселки таунхаусов в 30-километровой зоне вокруг кольцевой автодороги не рекомендуется: природные условия там мало чем отличаются от городских из-за влияния города. Наиболее благополучные участки в этой зоне уже заняты, что усложняет и удорожает реализацию новых проектов. Между тем экологическая ситуация уже превратилась в фактор, серьезно влияющий на конечную стоимость жилья. Так, наличие леса в непосредственной близости увеличивает стоимость недвижимости на 10–15%.
Повышенное внимание девелоперов привлекают земли в 30–40 км от КАД. Сегодня там расположены примерно 40% предлагаемых к продаже коттеджных поселков.
Следующие по востребованности – земли в 50–100 км от кольцевой. Здесь еще около 40% представленных на рынке поселков. Ранее эти территории мало кто воспринимал всерьез, если речь заходила о достаточно крупных проектах. Но как только сюда проложат нормальные магистрали, позволяющие за час добираться до городской черты, – ждать появления новых поселков в Ленинградской области долго не придется.
На Карельском перешейке, особенно в Выборгском направлении, становится тесно. Здесь сосредоточены около 45% продающихся коттеджей. Приходится делить леса, береговые линии, красивые виды – а все ценное уже практически занято.
Вполне логичной становится географическая переориентация спроса и предложения. За второе место по числу строящихся коттеджных поселков борются Приозерский и Всеволожский районы, которые суммарно уже опередили Выборгский.
Приозерское направление привлекательно природой и быстро развивающимися зимними курортами. Главный минус – дороги. Статус Всеволожского района заметно вырос в последнее время благодаря КАД и торговым и развлекательным моллам при ней. Транспортная доступность и развитая инфраструктура – основные преимущество этого района. Зато экологическая обстановка во Всеволожском неоднородна. Здесь есть несколько промышленных предприятий, соседство с которыми – огромный минус для любого поселка. Однако в Колтушах, Воейкове, Суоранде сохранился природный ландшафт. И строительство поселков там весьма прибыльно.
По мнению риэлторов и девелоперов, недооцененными у покупателей остаются коттеджные застройки вокруг Гатчины и вдоль берега Финского залива за Ломоносовом. Объясняется это извечной проблемой России – отсутствием хороших дорог. Частично проблема решится с вводом в строй второго полукольца КАД и Западного скоростного диаметра.
Неожиданным стало появление на коттеджном рынке проектов в Кировском районе. Еще недавно эти земли у большинства риэлторов совершенно не котировались, но наиболее прозорливые смогли разглядеть плюсы этих мест. Прежде всего наличие участков, выходящих к Неве, невысокую стоимость земли и относительно неплохие дороги.
Год назад появись первые предложения в Волховском и Тосненском районах.
Рост популярности загородных домов постоянного проживания специалисты связывают с внедрением в России технологий, позволяющих строить коттеджи быстро и относительно недорого, а также субурбанизацией – проживанием за городом с городским комфортом. Уже сего-дня 60% жителей Петербурга покупают загородную недвижимость в качестве замены городской квартире – чтобы круглогодично жить на природе.
Спец-комментарий:Сергей Цветков, вице-президент ЗАО «Строймонтаж»:
– По классическому определению таунхаус – это двухэтажный отдельный дом, рассчитанный на проживание двух семей, не больше. В доме должен быть отдельный вход для каждой семьи и подземный паркинг с выходом в жилую зону. Еще одно обязательное условие – наличие небольшого земельного участка перед домом.
Загородные поселки, которые состоят исключительно из таунхаусов, строятся редко. Зачастую идет совмещение нескольких видов жилой недвижимости: таунхаусов, коттеджей, малоэтажных комплексов.
Сейчас дочерняя компания корпорации «Строймонтаж» во Франции – Hermitage SAS – завершает наш первый европейский проект, который по российским меркам можно отнести к проекту загородной недвижимости. Построена первая очередь жилого комплекса «Аллеи Эрмитажа» на 270 квартир – в пригороде Парижа, в коммуне «Монтевран», рядом с европейским Диснейлендом. Это малоэтажный жилой комплекс, строительство отдельных коттеджей или таунхаусов не планируется. В процессе реализации проекта были сомнения в том, будет ли достаточно доверия к компании с русским капиталом. Как оказалось, французы – прагматичный народ и, сравнивая нас с конкурентами, выбирали объект Hermitage SAS.
По заявлению местных игроков, проект стал значимым для европейского рынка. Секрет – в удачных планировочных решениях и подчеркнутом внимании к экологии.
Следующим шагом компании во Франции стало строительство жилого комплекса «Мант-ля-Жоли» в 50 км от Парижа, на берегу Сены. Закончено проектирование целого квартала в пригороде Карьер-су-Пуасси, в 30 км от Парижа. Жилые комплексы, которые мы возводим во Франции, относятся к комфортному жилью.
Доступное жилье
|
