Динамично растущий спрос на загородную недвижимость обуславливает приход на рынок сильных профессиональных компаний-инвесторов. Уверенно заявившая о себе управляющая компания «ПулЭкспресс Инвест» вышла на строительный рынок около 2 лет назад, и уже добилась заметного успеха в реализации собственных проектов новых коттеджных поселков («Борисово-2», «Зеркальный», «Ольшаники») на озерах Карельского перешейка.

О предложениях и работе компании рассказывает заместитель генерального директора «ПулЭкспресс Инвест» Андрей БОЧКОВ:

 – «ПулЭкспресс Инвест» - управляющая компания, мы представляем в Санкт-Петербурге немецкую фирму «PulExpress» GmbH, которая выступает в роли генерального инвестора. Российский «ПулЭкспресс» создан специально для реализации проектов строительства коттеджных поселков в Ленинградской области.

Мы считаем, что этот сегмент строительного рынка в Ленобласти еще прибывает в начальной стадии своего развития, но растет стремительными темпами. На сегодняшний день в Ленобласти есть потенциально привлекательные для реализации наших проектов земельные резервы. Растет количество горожан, которые имеют желание и финансовые возможности жить за городом. Опираясь на результаты серьезных маркетинговых исследований и собственную профессиональную интуицию, руководство немецкой компании приняло решение инвестировать средства в рынок индивидуального загородного домостроения в пригородах Санкт-Петербурга.

В настоящее время «ПулЭкспресс Инвест» реализует три проекта – это коттеджные поселки «Борисово-2», «Зеркальный» и «Ольшаники». Поселки строятся в живописных и экологически чистых местах Карельского перешейка, они окружены сосновым лесом и расположены на берегах проточных ледниковых озер, пригодных и для купания, и для рыбалки. Протяженные береговые линии являются визитными карточками наших поселков.

«ПулЭкспресс Инвест» реализует как земельные участки под застройку на территории своих поселков, так и участки от 12 соток с готовыми домами (с отделкой «под ключ»).

– Чем руководствуется «ПулЭкспресс Инвест» при выборе участков под строительство своих коттеджных поселков?

- Выбор инвестиционно привлекательного участка под застройку всегда обусловлен совокупностью факторов. Среди них – транспортная доступность, возможность подведения инженерных коммуникаций, социальная и рекреационная инфраструктура местности, перспективы ее развития; экологическая обстановка, и, безусловно, живописная природа.

Наибольшим спросом пользуются земельные участки, расположенные на берегах озер. И для нас приоритетным направлением стал Карельский перешеек. На его территории насчитывается около 700 озер с общей акваторией более 710 кв.километров. Карельский перешеек полностью соответствует базовым ожиданиям покупателей загородной недвижимости: близость водоема (озера, Финский залив), лесная (обычно, хвойная) зона, расстояние от Петербурга – в пределах 1 – 1,5  часов езды на автомобиле, развитая дорожная сеть, наличие инфраструктуры, в том числе спортивных (горнолыжных) комплексов. На Карельском перешейке – благоприятная экологическая обстановка, в частности, это единственное место на территории Ленобласти, где НЕ встречаются очаги радона. Этот бесцветный и не имеющий запаха природный газ может вызывать заболевания легких. Особенно высокое содержание этого газа – в почвах престижных южных районов Ленобласти.

– На основании каких правоустанавливающих документов ведется застройка и продажа участков в коттеджных поселках «ПулЭкспресс Инвеста»?

– Целевое назначение земель, выделяемых под коттеджную застройку – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения дачного хозяйства, правоустанавливающие документы – свидетельство о собственности. Все наши поселки – «Борисово-2», «Зеркальный», «Ольшаники»  –   расположены на берегах озер, т.е. их территория находится в водоохраной зоне. В связи с этим проекты строительства согласованы с Федеральным агентством водных ресурсов и Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) и имеют разрешающие строительство заключения этих контрольно-надзорных органов.

– Что, по-Вашему, привлекает покупателя, кто и почему выбирает именно поселки «ПулЭкспресс Инвеста»?

–  Большое значение имеет расположение наших поселков, в частности, их близость к известным горнолыжным комплексам. Среди наших покупателей много поклонников зимних видов спорта, активного отдыха и рыбалки.

«Борисово-2» (48 га, 237 участков) находится в 70 км от Петербурга, в Приозерском районе, на южном берегу Борисовского озера, между известными горнолыжными склонами Коробицыно и модным зимним курортом «Игора». Протяженность береговой линии поселка – около 2 километров. В 15 минутах езды от «Борисово-2» – самая крупная река Карельского перешейка – Вуокса с ее рыбными местами и знаменитыми Лосевскими порогами, которые по мощности и скорости течения воды, высоте водных валов, крутизне водоворотов не уступают порогам мощных сибирских рек. Это популярное место для водного спортивного туризма – тренировок и массовых соревнований по гребному и водному слалому на плотах и байдарках. Именно здесь ежегодно в июне проводится многодневный водный фестиваль "Вуокса", привлекающий до 20 тысяч зрителей и сотни спортсменов.

По итогам Третьей ежегодной независимой премии за достижения в области загородной недвижимости «Поселок года - 2006» «Борисово-2» присвоен знак качества рынка загородной недвижимости. Знак качества наш проект получил за открытость, надежность застройщика, инвестора и продавца и за качество концепции. Нам особенно приятно, что, присвоив знак качества нашему поселку, нашу работу высоко оценили члены Экспертного совета премии - руководители фирм, известных на рынке загородного домостроения.

«Зеркальный» (61 га, из них под застройку – 43 га, 178 участков; остальная площадь – рекреационная территория) находится в 80 км от Петербурга в Выборгском районе, на западном берегу большого (более 8 км длиной) Красногвардейского озера, в известном районе Семиозерья. Живописная дорога (12 км), удобная для конных или велосипедных прогулок, соединяет поселок с Финским заливом в районе мыса Флотский. Участки расположены на холмах, с которых открывается прекрасный вид на озеро. Протяженность береговой линии – около 1,5 км. Дачная жизнь, известная традиционными летними балами, кипела в этих местах уже с начала 19 века. После закрытия границы в 1918 г. между Россией и Финляндией, сюда переехал из Петрограда столичный ювелир Герман Вист. В своей усадьбе он заново открыл ювелирное производство. В условиях спешной эвакуации в 1939 г. у Виста не было возможности вывезти весь запас серебра в Финляндию, поэтому он спрятал 37 кг дорогого металла вблизи своего дома…. По мотивам этой истории, произошедшей на берегах Красногвардейского озера, был написан роман «Серебро за границей» и снят одноименный фильм.

Поселок «Ольшаники» (16 га, 57 участков) строится в 55 км от Петербурга, в Выборгском районе, на восточном берегу Чернявского озера. Это менее часа езды от Петербурга по федеральной трассе Скандинавия. В радиусе 20 км – популярные загородные рестораны на берегу Финского залива, горнолыжные склоны Коробицыно и Пухтоловой горы, элитный гольф-клуб в Дюнах и уникальный spa-центр в Зеленогорске. Мы предлагаем рассматривать «Ольшаники» как место для постоянного проживания.

– Что, кроме расположения, определяет выбор покупателя?

–  Конечно, для покупателей важно, что в наших поселках проведена полная инженерная подготовка и обеспечена работа сервисных и эксплуатационных служб.

На начальном этапе мы инвестируем средства в инженерную подготовку территории наших поселков: строительство дорог, подведение коммуникаций – обеспечение энергоснабжения, газоснабжения, централизованного водоснабжения из артезианских скважин.

Специально созданная управляющая компания координирует работу эксплуатационных служб, которые обеспечивают техническое обслуживание инженерных коммуникаций, чистку дорог, вывоз мусора, освещение территории. Поселки круглосуточно охраняются. За обслуживание территории поселка предусмотрена ежемесячная оплата с каждого домовладения.

Проекты поселков предусматривают инфраструктуру для круглогодичного проживания: магазины и кафе на территории поселков, пляжи, благоустроенные рекреационные зоны со спортивными площадками.

Кроме этого, покупателей привлекает возможность выбора: можно приобрести земельный участок под индивидуальную застройку или земельный участок с уже готовым домом. Участки с домами «под ключ» «ПулЭкспресс Инвест» продает на условиях специальных предложений, в стоимость которых, кроме земли и дома, сразу входит ряд дополнительных опций, например, подключение электро- и водоснабжения, локальная канализация, забор по периметру участка. Покупка пакета «Земельный участок + дом «под ключ»» значительно сокращает не только финансовые, но и временнЫе затраты покупателя.

– Какие дома «ПулЭкспресс Инвест» предлагает своим заказчикам?

–  Каждый наш поселок имеет единую концепцию застройки, дома строятся в архитектурном стиле, который можно обозначить как стиль «кантри». Мы предлагаем деревянные дома из оцилиндрованного бревна, каркасные и комбинированные. По результатам нашего маркетингового исследования, которое опиралось на результаты анкетирования более 400 потенциальных покупателей, наибольшим спросом пользуются именно бревенчатые дома.

Постепенно уходит представление о деревянном коттедже как о летнем дачном доме, которое не учитывает современного уровня развития инженерных и строительных технологий. Преимущество деревянных домов – в способности дерева «дышать»: благодаря естественному воздухообмену бревенчатые дома по санитарно-гигиеническим нормам считаются самыми комфортными для проживания человека. Уникальные теплоизоляционные качества дерева обеспечивают быстрое прогревание помещения и, соответственно, расходы на отопление деревянного дома значительно ниже, чем на отопление каменного здания. Наши дома оборудованы системами отопления, водоснабжения, локальной канализацией – всеми привычными бытовыми удобствами на уровне городских стандартов.

В случае, если покупатель приобретает участок с домом на начальной стадии строительства, он может внести корректировки в проект коттеджа. Главное условие – соответствие регламенту застройки поселка: дом должен вписываться в общую концепцию и внешним видом, и расположением на участке.

– Какое ландшафтное решение предусмотрено в поселках «ПулЭкспресс Инвеста»?

–  Наши поселки расположены в исключительно живописных местах: в окружении сосен, на холмах, с чудесными видами на озера. Наша задача – сохранить естественную красоту местности. При разработке проектов поселков всегда учитывается главный принцип: строительство не должно  разрушать природный комплекс и угрожать состоянию экологической среды осваиваемой территории. Строительство ведется без использования тяжелой техники, значительная часть земляных работ производится вручную с целью сохранения природного ландшафта и ценного плодородного слоя.

Независимо от того, расположен участок на первой береговой линии или в серединной зоне поселка, всем будет обеспечен свободный доступ к озеру. Проекты наших поселков предусматривают удобную сеть внутренних дорог, а также оборудование пляжей и береговых рекреационных зон. Береговая полоса (бичевник), ширина которой для озер, согласно новому Водному кодексу (вступает в силу 01 января 2007 г.), составляет 20 метров, предназначена для общего пользования. Согласно положениям Водного кодекса, каждый гражданин вправе пользоваться озерами для купания и любительской или спортивной рыбалки, а береговой полосой – для передвижения (без использования механических транспортных средств) и пребывания около воды.

– Какие ценовые предложения делает  «ПулЭкспресс» потенциальным покупателям?

–  Участки на берегах озер особенно привлекательны для покупателя и пользуются повышенным спросом. Это обстоятельство обуславливает ценовую политику. Стоимость земельных участков в наших поселках зависит не только от их площади, но и от расположения на территории: есть участки первой береговой линии, лесной или серединной зоны. Такая вариативность дает нашим клиентам возможность выбора участка для покупки по наиболее комфортной цене. Так, например, в «Борисово-2» площади участков – 11 – 30 соток, в «Ольшаниках» - 13 – 24 соток, в «Зеркальном» – 12 – 40 соток; возможно приобретение сдвоенных наделов. У береговой линии расположены наиболее крупные и дорогие участки стоимостью (по состоянию на август 2006 г.) 6 000 у.е. за сотку, ко «второй ценовой категории» – 3 300 – 4 000 у.е. за сотку – отнесены наделы рядом с лесом. В центре поселков – небольшие (12-14 соток) и сравнительно недорогие участки – 3 000 – 3 300 у.е. за сотку. Стоимость дома из нашего каталога – от 600 у.е за 1 кв.м.

Возможна оплата в рассрочку сроком на 1 год при условии первого платежа – 40% от общей стоимости сделки.

– Загородный дом на Карельском перешейке – действительно прекрасное место для отдыха. Но, базируясь на опыте и результатах работы на рынке загородной недвижимости, насколько, по-Вашему, предложения «ПулЭкспресс Инвеста» интересны с точки зрения инвестирования средств?

–  Покупка загородного дома – не только гарантия хорошего отдыха на природе, но и, безусловно, выгодное вложение финансовых средств.

«ПулЗкспресс Инвест» выбрал в качестве стратегии реализации проектов два базовых направления:

– продажа земельных участков под застройку, а так же с готовыми домами по низким ценам на начальном этапе строительства;

–  строительство инфраструктуры поселка (дороги, водо- и энергоснабжение) и застройка участков домами в максимально короткие сроки (около 6 месяцев), что повышает ликвидность поселка на 50 – 100 % в течение первого года.

Такая стратегия продаж позволяет привлечь не только клиентов, желающих приобрести загородный дом для себя и своих близких, но и людей, рассматривающих загородную недвижимость, как возможность выгодного вложения финансовых средств.

Как показала практика продаж коттеджного поселка «Борисово-2», специальные предложения (дом 115 кв.м. под чистовую отделку с земельным участком 12 соток), приобретенные на начальном этапе (февраль-апрель 2005 года) за 65 000 у.е. – 72 000 у.е., были оценены на вторичном рынке (спустя чуть менее года с момента начала продаж поселка – в марте 2006 года) в 115 000 - 130 000 у.е. Рентабельность такого вложения составила около 80 % годовых. При этом стоимость предложения находилась в стандартном ценовом коридоре, заданном рынком, и спрос на подобные дома остается стабильно высоким.

Успех наших предложений можно объяснить, проведя аналогию с принципом долевого строительства, когда стоимость квадратного метра жилья на нулевом цикле значительно ниже, чем стоимость того же метра в готовом доме. На этапе начала продаж, который по времени совпадает с началом строительства поселка, мы продаем участки с готовыми домами на условиях специальных предложений. При этом мы не зарабатываем на строительстве домов. Смысл и выгода такой концепции в том, что, продавая дома практически по себестоимости, мы начинаем застраивать поселок, повышая его общую инвестиционную привлекательность.

Тем, кто имеет представление о стоимости квадратного метра каркасного или бревенчатого дома, может показаться, что в нашем специальном предложении «земля плюс дом под чистовую отделку» стоимостью 630 – 650 у.е. за квадратный метр, земля прилагается в подарок. Это, конечно, не так.  Дело в том, что «ПулЭкспресс Инвест» получил от строителей достаточно привлекательные цены за счет большого объема строительства. На начальном этапе наша главная цель –  повышение ликвидности поселка за счет быстрой застройки территории. Вместе с застройкой поселка, по мере того, как он приобретает законченный, жилой вид, растет и цена на дома и участки.

Количество специальных предложений в каждом поселке ограничено, например, в «Борисово-2» таких предложений было всего около 30.

Специальные предложения интересуют как потенциальных инвесторов, совершающих покупку с целью последующей перепродажи, так и покупателей, желающих приобрести загородный дом для собственного отдыха. В последнем случае у заказчика нет необходимости вложения значительных средств в покупку готового дома «под ключ», внутренней отделкой можно будет заняться по мере необходимости и финансовой возможности.

Приобретение земельного участка с домом на начальном этапе строительства позволяет к моменту его окончания принять решение по дальнейшему использованию дома: оставить дом для себя или выгодно перепродать участок в сложившемся и обжитом коттеджном поселке.

Инвестиционно привлекательными наши предложения делает и выбор земельных участков под коттеджную застройку, который «ПулЭкспресс Инвест» осуществляет с учетом инвестиционной перспективы.

В качестве примера можно привести поселок «Борисово-2»: земельный участок под строительство поселка был приобретен в начале 2005 года с учетом перспективы строительства нового горнолыжного курорта «Игора» (открыт в 2006 году) и строительства новой автодороги С. – Петербург – Васкелово – Лосево (строительство ведется в настоящее время).

Земельный участок на берегу Красногвардейского озера для реализации проекта «Зеркальный» был выбран с учетом перспективы строительства в Полянах (15 минут от коттеджного поселка) нового горнолыжного курорта, строительства асфальтовой дороги вокруг Красногвардейского озера и газификации участка Серово – Поляны.

Грамотный анализ перспективы развития прилегающей к поселкам территории, проведенный специалистами-практиками компании «ПулЭкспресс Инвест», гарантирует инвестиционную привлекательность выбранных под застройку участков и сохранение спроса на них в будущем. Это позволяет не только сохранить вложенные средства, но и приумножить их в ближайшей перспективе.

"ГДЕ ЖИТЬ?" информационный журнал, приложение к газете "ДЕЛОВОЙ ПЕТЕРБУРГ", С.-Петербург