«Покупайте землю — ее больше не производят!» Этой фразой Марка Твена открывался первый номер журнала «Пригород» полтора года назад. Марк Твен — известный юморист, однако юмора в цитате оказалось немного. «Земли у нас до черта!» — сказал в интервью нашему журналу вице-губернатор области Григорий Двас. («…Порядка только нет», — можно закончить высказывание чиновника цитатой из Алексея Толстого.)

ВОТ НА ЭТОМ динамическом противоречии: дефицит товара при видимом изобилии — и строится пригородный рынок земли. На оптовом рынке, где продаются-покупаются участки под коттеджную застройку, сегодня ходовой размер — от 5 до 30–50 га. (Два года назад были востребованы территории поменьше — от 2–3 га.)Генеральный директор управляющей компании «Объединенные ресурсы» Андрей Северин делит рынок крупных участков на две категории. Первая — «сырая земля». Это фермерские хозяйства, совхозные паевые земли, земли запаса муниципальных районов, участки, реализуемые областным КУГИ и Фондом имуще­ства, и пр.

Как правило, это земли сельхозназначения.Чтобы на этой территории что-то построить, надо изменить ее предписанное назначение — добиться разрешения на дачное строительство. Местные власти, район и область блюдут свои интересы: отчисления в бюджет, предусмотренные инвестиционным договором, обойдутся застройщику от 10 до 30% от стоимости участка. Рынок постепенно цивилизуется: «дипломаты» с наличкой фигурируют на нем все реже (хотя случается), официальные платежи становятся нормой.Организаторы проекта сами готовят проект планировки, «пробивают» необходимые согласования, получают техусловия у монополистов. («Два года назад киловатт стоил 9000 рублей, сегодня — 30 000 – 35 000», — констатирует г-н Северин.) Порой расчеты показывают, что дешевле поставить газогенераторы, чем подключаться к сетям Ленэнерго. Но это — если есть газ.Иногда и после всех этих долгих и затратных процедур можно нарваться на отказ: например, у властей изменились представления о том, что нужно строить в этом месте. Или земля оказалась «особо ценной» (кадастровая оценка — на 20% и более выше, чем в среднем по району) — тогда остается только сельхозиспользование.

Даже у опытных участников рынка эти процедуры занимают год и больше. И всегда есть риск, что проект сорвется или будет отложен на неопределенный срок.Андрей Северин полагает, что в стоимости земли под застройку «первичная цена» (по которой участок покупают у владельца) составляет 20–25%.0 Остальное — инвестусловия, юридическая очистка, затраты на инженерию и инфра­структуру поселка.Перевод под ИЖС — еще труднее, дольше и дороже, эта процедура возможна лишь в границах сложившихся поселений и рентабельна только в 30-километровой зоне (если строить дома для постоянного проживания).

Правда, который год ходят слухи о присвоении садоводствам и ДНП статуса поселений — но слишком велика вероятность, что еще очень долго они так слухами и останутся.Вторая категория — участки, полностью подготовленные под застройку: с проектом планировки, со всеми согласованиями и разрешениями, с подтвержденными техусловиями подключения. В природе прак­тически не встречаются. По­дав­ляющее большинство за­ст­рой­щиков занимается «самообслу­живанием» — это надежнее и, по большому счету, выгоднее.Игорь Жданов, директор компании «Росса Ракенне» (эксклюзивного представителя фирмы Honka в России) подтверждает: участки приобретаются и у собственника, и на торгах Фонда имущества, и у местной администрации — на инвест­условиях. Основной товар — сельхозземли (муниципальные или в частном пользовании, их можно купить у приватизированных совхозов, акционированных колхозов и т.д. ). Основная работа по «упаковке» ложится на организатора проекта.Участки можно формировать из совхозных паев; «продвинутые» директора сельхозпредприятий предлагают уже консолидированные территории. Крупные застройщики обычно имеют «комбинированный» запас земли — из разных источников. «Всегда есть выбор, — замечает генеральный директор “ПулЭкспресс-Медиа” Марина Агеева. — Мы оцениваем перспективы уча­ст­ка, взвешиваем риски, учиты­ваем стоимость земли в соседних поселениях».

Сейчас «ПулЭкспресс Групп» ведет строительство на 250 га, до конца 2008 года эта территория будет увеличена вдвое: еще 250 га, плюс около 1000 домовладений.Руководитель «Стинкома» Сергей Феденко с «паевыми» землями предпочитает не связываться: высоки риски и результат непредсказуем. (Компания строит поселки на 128 га.) Несколько громких скандалов с паями в Подмосковье вроде бы подтверждают опасения г-на Феденко.«Рынка крупных участков нет. Есть базар, — считает специалист “Петербургской Не­движимости” Николай Кузнецов. — Объявлений много. Но если поставить задачу что-либо купить — девять из десяти предложений отпадут. Либо уже продано, либо передумали, либо документы не в порядке. Бесконечные посредники, полулегальные продажи... Люди пытаются заработать на спекуляции, не понимая, что их время уже кончилось».Генеральный директор «Миэль СПб» Марина Сорокина также отмечает «неадекватность» большинства предложений: «Люди предлагают сумасшедшие угодья без нормально подготовленных документов. Основная часть — сельхозземли, а если участок под ИЖС — продавцы склонны завышать цену, иногда — на порядок выше реальной стоимости». Но эта тенденция, по мнению г-жи Сорокиной, постепенно себя исчерпывает.Генеральный директор компании «Сфера плюс» Татьяна Четвергова также отмечает, что спекуляция идет на убыль: «Тенденция скупать участки (неважно — маленькие, большие, ИЖС или садоводство) для последующей перепродажи практически изжила себя». Она объясняет это и повышением цен (за последний год — на 30–50% в зависимости от направления), и готовностью инвесторов вкладывать средства на более длительный срок. По данным «Сферы плюс», в 2005 году 80% фермерских хозяйств приобретались для перепродажи; в 2007-м доля таких сделок сократилась до 30%.0

СИГНАЛ К АТАКЕ

По словам генерального директора АН «Бекар» Ирины Гудкиной, стартовым сигналом для участников земельного рынка в этом году стали результаты торгов, организованных петербургским Фондом имущества. В апреле и в мае фонд продал три аварийных здания под снос, с небольшими участками — в Зеленогор­ске и в Комарово. Покупатели подняли цену до $15 000 за сотку.В июле за нежилое трехэтажное здание в Репино (2200 кв.м) на участке площадью 4588 кв.м торговались 26 претендентов. Стартовая цена была превышена в пять раз, и победитель (физическое лицо) за­платил за лот 50 миллионов рублей. Таким образом, земля обошлась ему в 10 897 рублей/кв.м — более $40 000 за сотку. По словам директора Фонда имущества Андрея Степаненко, этот рекорд объясняется «дефицитом предложения в Курортном районе. Проданное здание не представляет ценности, поэтому полученную в ходе торгов сумму можно считать ценой земли».Ирина Гудкина говорит, что после оглашения результата этих торгов спрос резко активизировался. Просматривают (и покупают!) даже те объекты, которые сами риэлторы считали переоцененными.В Репино близка к завершению сделка по покупке участка площадью в 1,1 га. Полтора года назад известный девелопер Василий Сопромадзе предполагал построить здесь десять домов элитного класса, но затем отказался от проекта и выставил его на продажу. «Миэль СПБ» (представляет интересы покупателя) и «Бекар» (представитель продавца) договорились о сделке.

Объект не бесспорный: сервитут предполагает сохранение прохода через территорию; для десяти серьезных домовладений — тесновато, а продавать оптом — цена будет ниже. Возможно, оптимальным вариантом было бы строительство корпоративной базы (когда покупают «для себя» — цены другие, замечает Мария Сорокина) или малоэтажного дома комфорт-класса на 100 квартир (по мнению специалистов «Бекара», такое жилье в Репино будет вос­требовано). По экспертным данным, цена сделки составит около $26 000 за сотку. Покупатель — московская фирма.По нашим сведениям, в Репино готовится еще одна сделка: крупный участок (в несколько десятков гектаров) может быть реализован примерно по $20 000 за сотку. Это — новый уровень цен для продаж такого масштаба. Об этом же свидетельствует и другая сделка, несостоявшаяся. Проект «Золотая миля» снят с продажи. Участок площадью около 15 га расположен на первой линии, у залива, на 47 километре Приморского шоссе (рядом с поселком Серово). Инвестор и организатор проекта — компания «Серо­во», участок в аренде на 49 лет (32 строения — в собственности; раньше здесь был детский спортивный лагерь). Тут планировали построить коттеджный поселок: 25 домов с на­делами от 40 до 85 соток. Предполагаемый объем инвестиций — свыше $40 млн. Покупатели активно интере­совались проектом, но сделку за­ключать не спешили. Старто­­вая цена была определена в $13 млн. Летом нашелся покупатель, готовый уплатить стартовую цену — но теперь уже отказались продавцы, решившие, что будут реализовы­вать проект самостоятельно.

ВТОРИЧНАЯ «ПЕРВИЧКА»

Второй показатель, позволяющий судить об общей динамике цен, — стоимость участков в коттеджных поселках. К этим данным следует относиться с некоторой осторожностью: например, в прошлом году в одном из поселков продажи начинались от $2500 за сотку, затем цена повысилась до $4000; сейчас последние наделы (а остались не самые привлекательные) продаются по $5000–5500. «Это характеризует не рынок в целом, — замечает Николай Кузнецов, — а спрос в конкретном месте». Первыми продажами компании «прощупывают» спрос. Однако и эти сведения стоит учитывать.По данным «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии значительное подорожание земли наблюдалось во Всеволожском и Выборгском районах, новые поселки, в которых открылись продажи, предлагали более высокий уровень цен за участки, чем в уже существующих предложениях; некоторые застройщики подняли цены, чтобы соответствовать заданному новыми игроками уровню.

Во Всеволожском районе, по сведениям «ПН», прирост средней цены за 100 кв.м земли за второй квартал составил 57,8% и достиг максимального значения в $10 300. Рост обусло­вили вышедшие на рынок проекты «Токкари Лэнд» и «Охтин­ское Раздолье», где предложение начинается от $11 000 за сотку. Выросли цены в проекте «Антоновка»: в апреле землю там можно было приобрести от $7720 до $11 580 за сотку, в июне диапазон составил $8500–15 450 за сотку. Быстрый рост продемонстрировал и Выборгский район, где удорожание во втором квартале составило 48% (средняя цена — $7722 за сотку). В новом поселке «Видовое» от компании «Желдор­ипотека» цены выставлены в диапазоне $21 000–25 000, в поселках «Каскад» и «Благо­датное» — от $10 000.Эксперты «Итаки» отмечают, что в южных районах (Гатчинском и Ломоносовском) с начала 2006 года земля в поселках подорожала на 262 и 300% соответственно; в Курортном районе прирост за этот же период составил 183%.0 Южные районы специалисты считают недооцененными и наиболее привлекательными для инвестиций.

Удельная цена предложения участков в коттеджных поселках в зависимости от класса проектов (III квартал 2007 года)

Класс проекта

Источник: Restate.ru