Компания

"Дом у воды"

При известном дефиците поселков, расположенных у большой воды, есть ли шанс у заинтересованного покупателя приобрести жилье в таком поселке сегодня? (Актуальные предложения по топонимам). Компания «ПулЭкспресс Инвест» представляет на российском рынке интересы генерального инвестора – немецкой фирмы «PulExpress» GmbH. Опираясь на результаты серьезных маркетинговых исследований и собственную профессиональную интуицию, руководство немецкой компании приняло решение инвестировать средства в рынок индивидуального загородного домостроения в пригородах Санкт-Петербурга. Этот сегмент строительного рынка в Ленобласти еще прибывает в начальной стадии своего развития, но растет стремительными темпами. 

Наибольшим спросом пользуются земельные участки, расположенные на берегах озер. И для нас приоритетным направлением стал Карельский перешеек – территория между Финским заливом и Ладожским озером. На территории перешейка насчитывается около 700 озер с общей акваторией более 710 кв.километров. Карельский перешеек полностью соответствует базовым ожиданиям покупателей загородной недвижимости: близость водоема (озера, Финский залив), лесная (хвойная) зона, расстояние от Петербурга – в пределах 1 – 1,5  часов езды на автомобиле, развитая дорожная сеть, благоприятная экологическая обстановка, наличие инфраструктуры, близость спортивных (горнолыжных) комплексов. На сегодняшний день на Карельском перешейке есть потенциально привлекательные для реализации наших проектов земельные резервы. Мы можем оперировать в достаточно широком ценовом диапазоне – от дорогих, по-настоящему элитных участков на берегу Финского залива до вполне доступных по цене, но от этого не менее привлекательных участков площадью от 12 соток на берегах живописных лесных озер.

В настоящее время «ПулЭкспресс» реализует три проекта – это коттеджные поселки «Борисово-2», «Зеркальный» и «Ольшаники». Поселки строятся в живописных и экологически чистых местах Карельского перешейка, они окружены сосновым лесом и расположены на берегах проточных ледниковых озер, пригодных и для купания, и для рыбалки.

«Борисово-2» (48 га, 237 участков) находится в 70 км от Петербурга, в Приозерском районе, на южном берегу Борисовского озера, между известными горнолыжными склонами Коробицыно и модным зимним курортом «Игора». Береговая линия протяженностью около 2 километров является визитной карточкой поселка. В 15 минутах езды от «Борисово-2» – самая крупная река Карельского перешейка – Вуокса с ее рыбными местами и знаменитыми Лосевскими порогами, которые по мощности и скорости течения воды, высоте водных валов, крутизне водоворотов не уступают порогам мощных сибирских рек. Это популярное место для водного спортивного туризма – тренировок и массовых соревнований по гребному и водному слалому на плотах и байдарках. Именно здесь ежегодно в июне проводится многодневный водный фестиваль "Вуокса", привлекающий до 20 тысяч зрителей и сотни спортсменов.

«Зеркальный» (61 га, 178 участков) находится в 80 км от Петербурга в Выборгском районе, на западном берегу большого (более 8 км длиной) Красногвардейского озера, в известном районе Семиозерья. Живописная дорога (12 км), удобная для конных или велосипедных прогулок, соединяет поселок с Финским заливом. Участки расположены на холмах, с которых открывается прекрасный вид на озеро. Протяженность береговой линии – около 1,5 км, площадь прибрежных участков от 20 до 40 соток, возможно приобретение сдвоенных наделов. Дачная жизнь, известная традиционными летними балами, кипела в этих местах уже с начала 19 века. После закрытия границы в 1918 г. между Россией и Финляндией, сюда переехал из Петрограда столичный ювелир Герман Вист. В своей усадьбе он заново открыл ювелирное производство. В условиях спешной эвакуации в 1939 г. у Виста не было возможности вывезти весь запас серебра в Финляндию, поэтому он спрятал 37 кг дорогого металла вблизи своего дома…. По мотивам этой истории, произошедшей на берегах Красногвардейского озера, был написан роман «Серебро за границей» и снят одноименный фильм.

Поселок «Ольшаники» (16 га, 56 участков) строится в 55 км от Петербурга, в Выборгском районе, на восточном берегу Чернявского озера. Это менее часа езды от Петербурга по федеральной трассе Скандинавия. В радиусе 20 км – популярные загородные рестораны на берегу Финского залива, горнолыжные склоны Коробицыно и Пухтоловой горы, элитный гольф-клуб в Дюнах и уникальный spa-центр в Зеленогорске. Мы предлагаем рассматривать «Ольшаники» как место для постоянного проживания.

Какое влияние на развитие поселков у воды может оказать новый Водный Кодекс?

Новая редакция Водного кодекса, на наш взгляд, устанавливает более четкий порядок согласования проектов строительства вблизи водоемов. Новый Кодекс уточняет перечень водных объектов в плане отнесения их к той или иной форме собственности и отменяет лицензии на водопользование. Теперь все хозяйственные отношения будут регулироваться Гражданским кодексом. Четко прописаны виды водопользования и виды документов, предоставляющих право использования водоемов для тех или иных целей. Так, например, водопользование в рекреационных целях требует заключения договора с собственником водоема, а размещение причалов – только разрешения от собственника водного объекта. В новом Водном кодексе четко установлены и значительно сокращены (до 50 – 200 метров) водоохранные зоны. Размеры водоохранных зон теперь будет устанавливать только федеральная власть, а не региональная, которая сейчас пользуется этим правом по действующему до 01 января 2007 года Кодексу. На местном уровне выносятся не всегда компетентные решения о запрете строительства в водоохраной зоне, в то время как по Федеральному закону строительство возможно с разрешения профильных контролирующих организаций. Режим использования водоохраной зоны для водоемов Карельского перешейка устанавливает Невско-Ладожское бассейновое водное управление (Росводресурсы). Для каждого водоема, исходя из его природных характеристик, определен свой размер водоохраной зоны. В выделяемой в границах водоохраной зоны прибрежно-защитной полосе сейчас действительно запрещено сооружение капитальных строений. Другие виды деятельности, такие, как, например, оборудование пляжа, возможны с разрешения тех же контролирующих органов. В новой редакции Водного кодекса о запрете строительства в прибрежно-защитной полосе не сказано.

Какие правоустанавливающие документы необходимо проверять при покупке недвижимости у воды?

Проект строительства коттеджного поселка, территория которого попадает в водоохранную зону, должен быть согласован с Федеральным агентством водных ресурсов и Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор). При покупке земельного участка, расположенного на берегу водоема, кроме свидетельства о собственности на этот участок, продавец должен иметь заключение этих контрольно-надзорных органов.

Всегда ли жители поселка могут свободно  пользоваться водой? В каких целях?

При разработке проектов поселков всегда учитывается главный принцип: строительство не должно  разрушать природный комплекс и угрожать состоянию экологической среды осваиваемой территории. Собственники участков обязаны соблюдать режим водопользования и хозяйственной деятельности в пределах водоохраной зоны озер, установленный Федеральными ведомствами.  Использование прибрежно-защитной полосы обычно возможно только в рекреационных целях.

В границах прибрежно-защитной полосы выделяют береговую полосу (бичевник). По новому кодексу для озер ее ширина составляет 20 метров. Береговая полоса предназначена для общего пользования, свободный доступ должен быть обеспечен для всех. Согласно положениям Водного кодекса, каждый гражданин вправе пользоваться озерами для купания и любительской или спортивной рыбалки, а береговой полосой – для передвижения (без использования механических транспортных средств) и пребывания около воды, а также для причаливания плавсредств.

Соответственно, независимо от того, расположен Ваш участок на первой береговой линии или в серединной зоне поселка, Вам обеспечен свободный доступ к озеру. Проекты наших поселков предусматривают удобную сеть внутренних дорог.

Многие озера на Карельском перешейке, в том числе и те, на которых расположены наши поселки,  относятся к рыбохозяйственным водоемам первой категории водопользования. На таких озерах, в целях сохранения ихтиофауны, запрещено использование моторных плавсредств. Преобладающие виды рыб в озерах Карельского перешейка – налим, плотва, окунь, лещь, карп,  пелядь, щука, ерш, есть раки.

Отличается ли порядок цен в поселке, расположенном у воды, от цен на жилье в других поселках?

Конечно, участки на берегах озер особенно привлекательны для покупателя и пользуются повышенным спросом. Это обстоятельство обуславливает ценовую политику. Стоимость земельных участков в наших поселках зависит не только от их площади, но и от расположения на территории: есть участки первой береговой линии, лесной или серединной зоны. Такая вариативность дает нашим клиентам возможность выбора участка для покупки по наиболее комфортной цене. Стоимость земли в наших поселках – от 3 000 у.е. (1 у.е. = 28 р.) за сотку. В стоимость входит полная инженерная подготовка участка: на начальном этапе строительства мы инвестируем средства в строительство дорог, подведение коммуникаций – обеспечение энерго- и газоснабжения, централизованного водоснабжения из артезианских скважин.

Уровень эксплуатационных расходов в «поселках у большой воды» сопоставим с расходами на содержание поселков других типов?

На наш взгляд, уровень эксплуатационных расходов в поселках, расположенных на озерах, принципиально ничем не отличается от уровня расходов в других коттеджных поселках. Формирование суммы расходов обусловлено существующей в поселке и доме инженерно-коммуникационной системой. В поселках у воды она ничем существенно не отличается. Водозабор из озер и сброс сточных вод в акваторию запрещен, поэтому водоснабжение участков на хозяйственно-питьевые нужды обеспечивается из подземных источников, которые определяются по результатам гидрогеологических изысканий и на основании санитарно-эпидемиологических заключений. Сброс хозяйственно-бытовых стоков осуществляется с применением локальных очистных сооружений, вывоз очищенных сточных вод производится спецтранспортом. Все очистные сооружения поселка, расположенного в водоохраной зоне, обязательно должны иметь сертификат Госстроя РФ. Особенностью является обязанность собственника земли, расположенной на берегу водоема, выполнять ряд водоохранных мероприятий, предписанных профильными федеральными контрольно-надзорными органами. Значительного увеличения расходов это не влечет, в то время как соблюдение предписаний позволяет сохранить в целости уникальную экосистему, частью которой становится загородная усадьба.

"САЛОНЪ НЕДВИЖИМОСТИ", информационно-экспертный журнал, Москва

Вернуться к списку статей