Компания
Рынок загородной недвижимости переориентируется на средний класс
В ближайшие 5 лет рынок организованной коттеджной застройки в Петербурге и пригородах увеличится как минимум на 50%.
По данным «ПулЭкспресс Групп», к концу 2007 г. в предложении находится 6500 домов, а площадь земли под коттеджи составляет около 2200 га, сообщает “ДП”. За последние 2 года объем предложения вырос почти втрое. В стадии проектирования — крупные поселки застройщиков RBI, «М-Индустрия», RODEX Group, «Норманн». «В среднем каждый месяц на рынок выходит два-четыре коттеджных поселка. Сегодня только поселков для постоянного проживания в разной степени готовности у нас насчитывается 58», — говорит директор отдела недвижимости группы компаний «Бекар» Ирина Гудкина.
Московский капитал проникает и на рынок загородной недвижимости. Компания «РОДЭКС Северо-Запад», входящая в московский холдинг RODEX Group, вышла на петербургский рынок весной, когда на берегу Охты во Всеволожском районе были выкуплены 50 га и началась разработка проекта среднего класса (с ценой продажи около $2 тыс./м2) «Сторожевая гора». По оценке специалистов этой компании, за прошлый год рынок Петербурга и Ленобласти вырос на 35%, а количество поселков за последние 14 месяцев увеличилось на 20%. «Объем рынка на сегодня составляет $14 млрд, при этом мы прогнозируем до 2013 г. увеличение до 50%, в сумме с предложениями вторичного рынка», —дает оценку развития ситуации Валерий Мищенко, руководитель департамента развития бизнеса компании RODEX Group. — Мы прогнозируем появление очень крупных проектов в ближайшие 1,5-2 года, мы это знаем по опыту московского рынка. Масштабы строительства там сильно укрупняются, зона поселков для постоянного проживания сдвинулась к отметке в 45 км от города, и даже в 60 км от Москвы люди покупают дома, чтобы жить там постоянно. Уменьшается площадь домов, и уменьшается нарезка участков. Увеличивается доля поселков эконом-класса. В Ленобласти в ближайшие 2-3 года рынок строящихся объектов тоже будет смещаться в эту сторону: основной спрос сегодня концентрируется в эконом-классе, на домах в 150-250 м2. Здесь есть спрос на поселки до 30 км от города и есть спрос на поселки в 65-120 км и далее, средняя зона практически выпадает из сферы потенциального интереса покупателя — это особенность Ленобласти. Мы прогнозируем расширение зоны для постоянного проживания до 40 км от города в связи с предполагаемым развитием дорожной инфраструктуры, и произойти это может уже в течение ближайших 2 лет».
В течение года постоянно росло число заявленных поселков среднего и эконом-класса — в общей сложности, по данным Центрального агентства недвижимости, они составляют сегодня 44% предложения. Поскольку их массовое строительство началось только в прошедшем сезоне, спрос на них остается далеко не удовлетворенным. Только 20% таких поселков предназначены для проживания круглый год, то есть расположены не далее 20-30 км от города. Но ситуация изменится в будущем году: заявлено несколько новых крупных проектов, ориентированных на постоянное проживание.
Земельный ресурс далеко не исчерпан: власти региона рассматривают вопрос изменения функционального назначения 200 тыс. га сельхозземель, часть их планируется выделить под коттеджное строительство. В частности, 28 га будут выделены во Всеволожском районе — 14,5 га в Ново-Девяткино и 13,4 га в Янино. Торги по участкам запланированы на будущий год. Кроме того, сейчас ведутся проектно-изыскательские работы еще на двух участках площадью по 1 га в Лесколово и Кузьмолово, а администрация района продолжает переговоры о возможности передачи для нужд муниципалитета части территории Ржевского полигона площадью 74 га.
Что касается стоимости коттеджей с земельными участками, то она выросла примерно на 30%. Сравнимый рост цен аналитики прогнозируют и в 2008 г. «Это связано с возрастающим дефицитом ликвидных, интересных покупателю, земель при увеличивающимся интересе к загородной недвижимости», — считает руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Михаил Васильев.
Коттеджи для среднего класса обычно 200-250 м2 по площади и располагаются в 20-30 км. от города. Они продаются с земельным участком ИЖС площадью 20 соток, реже 15. «Все-таки наши граждане пока не готовы переселяться за город. Это связано с транспортными и бытовыми проблемами, — уверена Наталья Хмельницкая, директор департамента крупных земельных участков «Агентства развития и исследований в недвижимости». — Кроме того, городской рынок жилья раньше, чем ожидалось, переварил всплеск цен, и покупатели быстрее адаптировались к новой стоимости квадратного метра».
В числе других заметных тенденций уходящего года, эксперты отмечают спроса на коттеджи для сезонного проживания у озер и горнолыжных курортов, высокий спрос на «голые» земельные участки, расположенные по берегам рек с выходом на Ладогу. В частности, на берегах реки Бурная. Здесь отличные места, есть лес, озера. Но девелоперы пока не жалуют это направление, потому как транспортная доступность здесь, увы, плохая.
«Пока предложения, которые есть на рынке загородной недвижимости, не могут полностью удовлетворить покупателей недвижимости: кого-то по качеству, кого-то по цене. Поэтому покупатели часто делают выбор в пользу городского жилья»,—отмечает председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей Виктор Щелоков. По мнению эксперта, в ближайшее время, когда будут запущено большое количество разноклассовых и разноплановых проектов, эта ситуация изменится и цены на загородную недвижимость пойдут вверх.
«Девелоперы получили доступ к большим объемам средств для реализации своих проектов. В итоге появилась возможность делать проекты не из 20-50, а из 200-300 домов. А такого рода поселки уже относятся к классу эконом, на который сейчас спрос превышает предложение. То есть получилось, что девелоперы начали отвечать на требования рынка», — говорит Виктор Щелоков.
Среди причин, по-прежнему вызывающих интерес к загородной недвижимости, эксперты называют повышение цен на городское жилье, запуск ипотечных программ для загородного рынка, психологические факторы — усталость от городской суеты и автомобильных «пробок», стремление к уединению и др. Правда, переезд в пригород отнюдь не является панацеей от стояния в “пробках”. Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость», считает важным фактором в развитии загородного рынка именно транспортную доступность. И уточняет, что даже не плохое состояние дорог, в частности, в южном направлении, тормозит его развитие, а постоянные пробки, которые мешают людям добраться до работы и обратно. «В особенности эти проблемы свойственны московскому направлению, — считает эксперт. —Например, есть у нас города-спутники, вокруг которых в настоящий момент развивается строительство, в том числе и крупных поселений, не только коттеджей, но и смешанной малоэтажной застройки. Это Пушкин, Петергоф, Ломоносов, Павловск и др. Но нет отдельной дороги, которая бы вела именно в один из этих городов-спутников. И поэтому те, кто там живет, а тем более те, кто будет жить в строящихся крупных поселениях (а жителей в таких поселках будет много по определению), вынуждены простаивать в пробках вместе с автомобилистами, которые едут, например, в Киев или в Москву по той же дороге. Пока эта проблема есть, развитие коттеджных поселков для постоянного проживания в этих направлениях существенно затруднено».
Эксперты уверены, что те направления, где транспортная доступность наилучшая в Ленобласти, например Курортный и Выборгский район, показывают наибольший рост цен на участки под строительство. Однако для развития остальных перспективных направлений, например, южного и восточного, должен быть налажен диалог властей и девелоперов, чтобы определить приоритетные зоны для развития коттеджного строительства и совместно решить проблему дорог и транспортной доступности.